（朱道林）
中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)土地科學(xué)與技術(shù)學(xué)院副院長(zhǎng)、教授 朱道林
不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)矛盾與未來(lái)趨勢(shì)
我國(guó)現(xiàn)階段的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，是伴隨改革開(kāi)放的步伐發(fā)展起來(lái)的。自上世紀(jì)80年代改革開(kāi)放以來(lái)，逐步由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，相應(yīng)的土地制度、住房制度進(jìn)行全面改革，國(guó)有企業(yè)全面改制，伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為市場(chǎng)服務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并不斷發(fā)展壯大。過(guò)程是輝煌的，然而，道路也是曲折的。尤其在當(dāng)前處于社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的轉(zhuǎn)型時(shí)期，既面臨著巨大挑戰(zhàn)，同樣也存在一系列機(jī)遇。因此，思考與探索轉(zhuǎn)型時(shí)期的估價(jià)行業(yè)發(fā)展方向，迎接挑戰(zhàn)，抓住機(jī)遇，迫在眉睫。我想，今天中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)成立三十年之際，舉辦主題為“面向未來(lái)的估價(jià)發(fā)展”論壇，其意義也在于此。
一、轉(zhuǎn)型與發(fā)展時(shí)期不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)面臨的矛盾
就當(dāng)前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的整體情況來(lái)看，面臨的主要矛盾有：
一是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域部門(mén)壁壘由來(lái)已久。這主要是由長(zhǎng)期以來(lái)部門(mén)分管引起的，不同部門(mén)分屬管理，各自為政，如土地、房地產(chǎn)、資產(chǎn)等不同估價(jià)領(lǐng)域分別需要針對(duì)不同部門(mén)的管理要求，對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師來(lái)說(shuō)就需要應(yīng)對(duì)這些要求。
二是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)參差不齊，惡性競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。隨著不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的發(fā)展與演變，估價(jià)服務(wù)的形式化、同質(zhì)化日趨嚴(yán)重，尤其隨著估價(jià)機(jī)構(gòu)日益膨脹，而估價(jià)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)卻非常有限，進(jìn)而競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，甚至出現(xiàn)機(jī)構(gòu)越大、越按照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、越遵循行業(yè)準(zhǔn)則的機(jī)構(gòu)反而競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)小機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象，因?yàn)樾C(jī)構(gòu)的違規(guī)成本更低。這種惡性競(jìng)爭(zhēng)將嚴(yán)重制約行業(yè)的健康發(fā)展。
三是估價(jià)技術(shù)與服務(wù)水平有待提高，算價(jià)多于估價(jià)。我們都知道不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)是為特定目的評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時(shí)間的價(jià)值的藝術(shù)或科學(xué)，所謂“科學(xué)”就是需要遵循科學(xué)理論與方法，所謂“藝術(shù)”實(shí)際是評(píng)估價(jià)格判斷的專(zhuān)業(yè)能力，這需要估價(jià)師具備長(zhǎng)期的經(jīng)驗(yàn)積累、深厚的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、深入的市場(chǎng)調(diào)查及精湛的市場(chǎng)判斷等，進(jìn)而才能估算出客觀(guān)合理的市場(chǎng)價(jià)格，并遵循估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、采用科學(xué)方法進(jìn)行測(cè)算，我們稱(chēng)之為“大膽的假設(shè)，小心地求證”。而現(xiàn)實(shí)中，我們發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的估價(jià)報(bào)告，雖然寫(xiě)的很厚，雖然算的很精確（有的甚至精確到小數(shù)點(diǎn)若干位，但往往其小數(shù)點(diǎn)前面就錯(cuò)了），雖然符合技術(shù)規(guī)程，但是，當(dāng)你想看看其得出評(píng)估價(jià)格的判斷依據(jù)、想找到評(píng)估價(jià)格的市場(chǎng)狀況時(shí)，卻很難找到；盡管許多估價(jià)報(bào)告在影響因素分析部分寫(xiě)了幾十頁(yè)，然而你卻找不到真正影響其價(jià)格判斷與確定的因素究竟是什么；盡管報(bào)告中估價(jià)過(guò)程、估價(jià)方法描述的很細(xì)致，很符合技術(shù)規(guī)范的要求，然而你會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)不同估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)較大差異時(shí)，從其估價(jià)報(bào)告的分析中根本找不到價(jià)格差距的合適原因及理由。我把這種現(xiàn)象稱(chēng)為“算價(jià)”而不是“估價(jià)”，即只是按照技術(shù)規(guī)程和方法把價(jià)格“算”出來(lái)了，而“估”價(jià)的判斷與分析基本沒(méi)有。也有很多估價(jià)機(jī)構(gòu)的同志在訴苦，說(shuō)我們的報(bào)告都是按照國(guó)家的技術(shù)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、報(bào)告格式撰寫(xiě)的，為什么總是得不到高分？甚至還會(huì)出現(xiàn)不合格報(bào)告？我告訴他，估價(jià)報(bào)告符合國(guó)家的技術(shù)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、報(bào)告格式，那是最低標(biāo)準(zhǔn)，不符合就是不合格。而真正好的估價(jià)報(bào)告，必須為讀報(bào)告、用報(bào)告的人提供價(jià)格判斷的清晰而正確的依據(jù)，要讓用報(bào)告、讀報(bào)告的人信服你的判斷，信服你確定的價(jià)格，要證明你的價(jià)格判斷是符合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)水平的。
四是服務(wù)政府多于服務(wù)企業(yè)，程序性需求多于市場(chǎng)需求。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)作為專(zhuān)業(yè)的技術(shù)服務(wù)，無(wú)論是政府需求還是企業(yè)需求，只要有需求我們都應(yīng)該提供專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)，不應(yīng)該有所區(qū)分。但是由于不同需求主體的技術(shù)服務(wù)側(cè)重點(diǎn)不同，進(jìn)而導(dǎo)致估價(jià)機(jī)構(gòu)技術(shù)水平和服務(wù)能力的差異。比如有些估價(jià)需求往往是程序性的，即估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的估價(jià)報(bào)告主要是作為審查報(bào)批的程序要件，而對(duì)價(jià)格水平的高低、合理與否等要求不高，只要提供個(gè)蓋章簽字的估價(jià)報(bào)告就能解決問(wèn)題。一些機(jī)構(gòu)在長(zhǎng)期承擔(dān)這類(lèi)業(yè)務(wù)過(guò)程也就養(yǎng)成了不研究市場(chǎng)、不關(guān)注價(jià)格水平的習(xí)慣，導(dǎo)致不同機(jī)構(gòu)技術(shù)水平的高低無(wú)法體現(xiàn)在業(yè)務(wù)水平上，甚至形成了行業(yè)惰性。而真正的市場(chǎng)需求，則主要關(guān)注的是市場(chǎng)狀況的判斷，是市場(chǎng)價(jià)格的準(zhǔn)確分析，甚至幫助委托方參與競(jìng)價(jià)談判，協(xié)助委托方采取有效的競(jìng)爭(zhēng)策略等，相信隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種真正的市場(chǎng)服務(wù)需求會(huì)越來(lái)越多，當(dāng)然提供這種真正的市場(chǎng)服務(wù)也就要求更高的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)。
五是AI技術(shù)沖擊帶來(lái)的“憂(yōu)”（焦慮）與“優(yōu)”（優(yōu)化）。隨著AI技術(shù)的快速發(fā)展，一些人認(rèn)為AI會(huì)取代估價(jià)師，因此感到憂(yōu)慮；一些人認(rèn)為利用AI可以實(shí)現(xiàn)更高水平的估價(jià)，許多估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)已經(jīng)在積極學(xué)習(xí)與運(yùn)用AI，并取得成效。無(wú)論哪種觀(guān)點(diǎn)，AI時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)必將迎接其可能的沖擊與挑戰(zhàn)。
六是轉(zhuǎn)型時(shí)期宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)低迷，業(yè)務(wù)需求萎縮等。與前面的問(wèn)題相比，這主要是宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的變化引起的，屬于外因。然而，正是由于其屬于外因，是我們不可掌控的，更需要正確應(yīng)對(duì)。
二、行業(yè)發(fā)展存在的機(jī)遇
總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，我們必須要轉(zhuǎn)型與適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展期，適應(yīng)存量時(shí)代的市場(chǎng)化服務(wù)需求。
不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)作為專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)服務(wù)領(lǐng)域，其市場(chǎng)需求永遠(yuǎn)是不可改變的。因?yàn)槿祟?lèi)永遠(yuǎn)需要住在房子里，永遠(yuǎn)離不開(kāi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，因此只要地球上還有人，只要人類(lèi)還住在房子里，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)就一定有市場(chǎng)。即使是在AI大模型時(shí)代，只要及時(shí)轉(zhuǎn)型不被AI替代，乃至學(xué)會(huì)充分利用AI，就一定能得到發(fā)展。當(dāng)然，必須學(xué)會(huì)轉(zhuǎn)型，必須要主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)需求，主動(dòng)追求市場(chǎng)需求，主動(dòng)轉(zhuǎn)變服務(wù)方式，及時(shí)跟上新技術(shù)發(fā)展的步伐，這才是唯一的出路。
越是艱苦的形勢(shì)，越需要我們發(fā)揮智慧，轉(zhuǎn)型發(fā)展。無(wú)論是市場(chǎng)上行還是下行，估價(jià)服務(wù)都有相應(yīng)的需求。在市場(chǎng)上行時(shí)有房地產(chǎn)投資的需求，在市場(chǎng)下行時(shí)有企業(yè)破產(chǎn)、倒閉的資產(chǎn)重組和資產(chǎn)核算需求，這都需要估價(jià)行業(yè)發(fā)揮專(zhuān)業(yè)作用。機(jī)遇永遠(yuǎn)存在，問(wèn)題的關(guān)鍵是我們必須學(xué)會(huì)抓住機(jī)遇。
三、適應(yīng)轉(zhuǎn)型發(fā)展的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)未來(lái)趨勢(shì)
困難是艱巨的！但是越是有困難的地方就越有挑戰(zhàn)，凡是能夠把握趨勢(shì)的才能抓住機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)新的輝煌。
（一）堅(jiān)持理論至上，不斷提升估價(jià)技術(shù)服務(wù)能力
不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員需要在長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)積累的基礎(chǔ)上，調(diào)查市場(chǎng)、認(rèn)識(shí)市場(chǎng)、判斷市場(chǎng)、把握市場(chǎng)，最后求證價(jià)格。估價(jià)是專(zhuān)業(yè)性判斷，要堅(jiān)持市場(chǎng)博弈決定價(jià)格的邏輯關(guān)系，即在供求關(guān)系中分析和判斷價(jià)格，市場(chǎng)比較法的重要性就在于此。除了考慮市場(chǎng)供求關(guān)系的影響外，還需要考慮市場(chǎng)不理性可能帶來(lái)的問(wèn)題。如何克服市場(chǎng)不理性評(píng)估一個(gè)相對(duì)客觀(guān)合理的市場(chǎng)水平下的價(jià)格，收益法能夠解決此類(lèi)問(wèn)題。因此，應(yīng)根據(jù)不同的市場(chǎng)情況，適用不同的估價(jià)方法，這就需要理論的判斷。估價(jià)方法選擇與應(yīng)用，不簡(jiǎn)單是由于有市場(chǎng)案例就選用市場(chǎng)比較法，有收益就選用收益還原法。這是一個(gè)需要思考的重要問(wèn)題。
比如，我們究竟如何判斷所評(píng)估的土地或不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的合理性？這就需要從理論上進(jìn)行分析，任何專(zhuān)業(yè)分析必須要考慮理論邏輯。長(zhǎng)期以來(lái)在房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期，土地價(jià)格不斷上漲，很多人就認(rèn)為土地越貴越好，因?yàn)榈貎r(jià)高地方政府可以獲得更高的土地財(cái)政，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以賣(mài)更高的房?jī)r(jià)；而對(duì)于用地者及買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)呢，價(jià)格高就是更高的成本。那么，究竟價(jià)格多高合理呢？要回答好這個(gè)問(wèn)題，只能從理論上進(jìn)行分析。我在《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)論綱》一書(shū)中提出一個(gè)定理：在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下土地價(jià)格最終來(lái)源于土地產(chǎn)出品價(jià)格。土地價(jià)格并不是越高越好，因?yàn)?，土地作為生產(chǎn)要素，其價(jià)格對(duì)賣(mài)者是財(cái)產(chǎn)收入，而對(duì)買(mǎi)者則是生產(chǎn)成本。從土地經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言，土地作為生產(chǎn)要素，其價(jià)格最終取決于土地利用能力，取決于土地產(chǎn)出品價(jià)格，土地價(jià)格是其可能產(chǎn)生的預(yù)期收益的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。這是由土地作為生產(chǎn)要素，其購(gòu)買(mǎi)價(jià)格就是生產(chǎn)成本，只能由生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)產(chǎn)出獲得回報(bào)，無(wú)論是用于生產(chǎn)的土地，還是用于投資的土地，無(wú)不如此。
這一理論在古典經(jīng)濟(jì)學(xué)中就得到重視。威廉·配第在《賦稅論》中提出“土地是財(cái)富之母，而勞動(dòng)則為其父”。土地的價(jià)值，取決于該土地所生產(chǎn)的產(chǎn)品量對(duì)為生產(chǎn)這些產(chǎn)品而投下的簡(jiǎn)單勞動(dòng)的比例的大小。亞當(dāng)·斯密在《國(guó)富論》“論商品價(jià)格的組成部分”中提出：無(wú)論在什么社會(huì)，商品價(jià)格歸根到底都分解為那（地租、工資和利潤(rùn)）三個(gè)部分或其中之一。地租成為商品價(jià)格構(gòu)成部分的方式是和工資與利潤(rùn)不同的。工資和利潤(rùn)的高低是價(jià)格高低的原因，而地租的高低卻是價(jià)格高低的結(jié)果。
馬克思在《資本論》第七篇“各種收入及其源泉”第四十八章“三位一體公式”中，從三大生產(chǎn)要素的角度，提出“資本—利潤(rùn)，土地—地租，勞動(dòng)—工資，這就是把社會(huì)生產(chǎn)過(guò)程的一切秘密包括在內(nèi)的三位一體的公式”，本質(zhì)上也說(shuō)明土地價(jià)格來(lái)源于土地產(chǎn)出品價(jià)格，取決于土地作為生產(chǎn)要素，對(duì)產(chǎn)出的分配關(guān)系。
這一理論不僅能解釋地價(jià)高低的合理性問(wèn)題，還可以解釋很多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。比如，為什么同一個(gè)區(qū)位不同用地類(lèi)型的地塊之間存在巨大價(jià)格差異？乃至同一塊地用于不同的用途也會(huì)有不同的價(jià)格？因?yàn)橛猛静煌?，產(chǎn)出不同，產(chǎn)出不同決定了價(jià)格不同。為什么住宅地價(jià)炒的很高，而商業(yè)、工業(yè)地價(jià)始終炒不起來(lái)？因?yàn)樽≌貎r(jià)炒的高的是預(yù)期，一旦預(yù)期下行總有人會(huì)賠回來(lái)；而商業(yè)、工業(yè)都是產(chǎn)業(yè)用地，其產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出決定了其價(jià)格水平，不可能炒起來(lái)。為什么僅靠賣(mài)地不可能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)？很簡(jiǎn)單，只有存在著實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求，即存在著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，土地作為生產(chǎn)要素，及時(shí)提供給產(chǎn)業(yè)使用，才能支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展；否則如果沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求，一是地賣(mài)不出去，即使賣(mài)出去也可能停留在中間開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，因此就不可能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展受滯，很多地方財(cái)政捉襟見(jiàn)肘，按道理可以盡快賣(mài)地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、支撐地方財(cái)政啊，為什么不賣(mài)呢？不是不賣(mài)，而賣(mài)不掉；為什么賣(mài)不掉？因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)業(yè)需求，就這么簡(jiǎn)單。
由此可見(jiàn)，準(zhǔn)確掌握理論的重要性。估價(jià)師作為專(zhuān)業(yè)人士，必須具備較高的理論水平。
（二）服務(wù)好政府需求，更須服務(wù)好市場(chǎng)與企業(yè)需求
首先要服務(wù)好政府，不管是土地估價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)，還是其他不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，政府的業(yè)務(wù)都占據(jù)一定份額；同時(shí)也要服務(wù)企業(yè)，市場(chǎng)需求、企業(yè)需求不容忽視，為企業(yè)當(dāng)參謀，為其提供價(jià)格決策參考，以及其他市場(chǎng)活動(dòng)中的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。房地產(chǎn)估價(jià)要滿(mǎn)足價(jià)值需求，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提升業(yè)務(wù)能力是關(guān)鍵。
（三）重視技術(shù)賦能，提升“卡脖子”本領(lǐng)
AI、大數(shù)據(jù)、系統(tǒng)平臺(tái)（數(shù)據(jù)資產(chǎn)）等科技已經(jīng)成為重要基礎(chǔ)。對(duì)公司員工而言，AI等新技術(shù)的應(yīng)用賦能，有助于提升技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)力；對(duì)機(jī)構(gòu)而言，AI可以提升技術(shù)層次，節(jié)約人員成本，提升技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)力是提升未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵。
謝謝大家！