（閆旭東）
北京仁達(dá)房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司名譽(yù)董事長(zhǎng) 閆旭東
向內(nèi)而生 向遠(yuǎn)而行 面向未來(lái)估價(jià)發(fā)展的幾點(diǎn)思考
一、行業(yè)發(fā)展環(huán)境變化
回望過(guò)去，改革開(kāi)放波瀾壯闊，土地有償使用制度改革、住房體制改革、國(guó)企改制、物權(quán)法實(shí)施等為估價(jià)行業(yè)發(fā)展提供了蓬勃?jiǎng)恿ΑＨ珖?guó)房地產(chǎn)（住宅+非住宅）資產(chǎn)總值約600萬(wàn)億，銀行金融業(yè)信貸底層資產(chǎn)超60%為房地產(chǎn)抵押，企業(yè)資產(chǎn)中超50%為房地產(chǎn)類(lèi)底層資產(chǎn)，個(gè)人家庭財(cái)富超70%為房地產(chǎn)，機(jī)會(huì)巨大。
當(dāng)前，行業(yè)發(fā)展的新情況新變化，可以總結(jié)為以下三個(gè)方面：
（一）宏觀經(jīng)濟(jì)下行，整體需求下降
一是政府基建、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下滑，影響了征收拆遷業(yè)務(wù)；二是社會(huì)融資增長(zhǎng)乏力，抵押估價(jià)業(yè)務(wù)承壓；三是司法處置業(yè)務(wù)增漲，但規(guī)模有限；四是城市更新、REITs等尚在發(fā)展階段。2023年以來(lái)，評(píng)估行業(yè)的業(yè)務(wù)量有所上漲，但是收入并沒(méi)有顯著增加，且行業(yè)內(nèi)卷嚴(yán)重。
（二）國(guó)家和社會(huì)對(duì)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管力度加大，責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)顯露
在整體經(jīng)濟(jì)下行的情況下，監(jiān)管力度加大，中介機(jī)構(gòu)首當(dāng)其沖。2024年12月23日，國(guó)務(wù)院常委會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)范中介機(jī)構(gòu)為公司公開(kāi)發(fā)行股票提供服務(wù)的規(guī)定（草案）》。中介機(jī)構(gòu)作為“看門(mén)人”，即當(dāng)矛又當(dāng)盾，本應(yīng)該客觀公正，但因經(jīng)濟(jì)行為涉及到雙方甚至多方利益，不可避免地受到委托方影響。由此很有可能成為“背鍋俠”，責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)顯露。
（三）數(shù)字化趨勢(shì)，擠壓了房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)空間
人工智能AI等數(shù)字化發(fā)展，給估價(jià)行業(yè)造成了沖擊。我們要反思估價(jià)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)地位，相對(duì)社會(huì)大眾而言，所謂的“專(zhuān)業(yè)”，從某種意義上來(lái)說(shuō)就是“利用不透明的信息差的技能”。過(guò)去，我們掌握了更多的信息資源；現(xiàn)在，信息數(shù)據(jù)越來(lái)越透明，科技工具越來(lái)越強(qiáng)，如何維護(hù)估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)地位需要行業(yè)思考和面對(duì)。比如，當(dāng)前貝殼把房屋信息標(biāo)準(zhǔn)定義為433個(gè)字段，是否比我們更“專(zhuān)業(yè)”？
估價(jià)行業(yè)日益受到來(lái)自外部的挑戰(zhàn)。
二、向內(nèi)而生
孟子曰：行有不得，反求諸己。在面對(duì)困難和迷茫的時(shí)候，想要活下來(lái)，只有靠自己。向外，是依靠外部環(huán)境的向好和托舉；向內(nèi)，是依賴(lài)內(nèi)部機(jī)制的完善與變革。向內(nèi)而生的核心是“管理提效”，通過(guò)管理提效激發(fā)企業(yè)內(nèi)生動(dòng)力，重塑企業(yè)文化、健全組織、創(chuàng)新工作模式，同時(shí)外拓內(nèi)修，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。
一是降本提效，如裁員、縮小或搬遷辦公場(chǎng)地、精簡(jiǎn)成本支出、聚焦能回款的現(xiàn)金流項(xiàng)目等，以應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。二是企業(yè)文化方面，企業(yè)文化是推動(dòng)組織、部門(mén)、個(gè)人持續(xù)前進(jìn)、創(chuàng)新和發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)轉(zhuǎn)換的契機(jī)，提振信心，激發(fā)全員的生存和發(fā)展的渴望，締造強(qiáng)大的內(nèi)生力量。三是組織機(jī)制方面，進(jìn)行整編和精簡(jiǎn)，開(kāi)展扁平化的管理和合伙制，打造一個(gè)能打仗、靈活、反應(yīng)快的組織。四是業(yè)務(wù)方面，對(duì)外以“客戶(hù)為中心”，直接和客戶(hù)交流，深入了解客戶(hù)的經(jīng)濟(jì)行為，展示專(zhuān)業(yè)能力，提供解決方案，將銷(xiāo)售渠道轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)務(wù)合作生態(tài)伙伴，和上下游企業(yè)開(kāi)展多方合作；對(duì)內(nèi)進(jìn)行業(yè)務(wù)流程再造，注入新機(jī)制、新標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行全員工作技能重構(gòu)，提升服務(wù)品質(zhì)，改善資源使用效率，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力，最終實(shí)現(xiàn)“降本增效”。
三、美國(guó)估價(jià)行業(yè)數(shù)字化趨勢(shì)
市場(chǎng)不好時(shí)如何應(yīng)對(duì)，可以借鑒國(guó)外估價(jià)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。摘自美國(guó)評(píng)估師博客 2017年3月29日的一篇發(fā)文“估價(jià)師的一天”：早上通過(guò)評(píng)估業(yè)務(wù)派發(fā)系統(tǒng)（Soeedy Title and Appraisal Review Services，極速登記與評(píng)估服務(wù)）來(lái)接單；評(píng)估作業(yè)使用獨(dú)立的估價(jià)作業(yè)平臺(tái)（Appraisers Choice，評(píng)估優(yōu)選）；在本地經(jīng)紀(jì)人使用的多重房源上市系統(tǒng)（Multiple Listing Service，MLS）選取可比物業(yè)（sales comparables）；通過(guò)產(chǎn)權(quán)稅務(wù)登記系統(tǒng)（Realist Tax Data，瑞爾李斯特）核驗(yàn)可比實(shí)例的真實(shí)性；使用歇爾史威特（Marshall & Swift）公司的住宅造價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)，查找成本法所需的建安成本數(shù)據(jù)；通過(guò)洪水災(zāi)害等核查周邊配套資料；最后，通過(guò)瑞爾李斯特（Realist）的自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)（Real AVM）驗(yàn)證評(píng)估結(jié)果。此外，還有估價(jià)報(bào)告上傳系統(tǒng)，以及估價(jià)師培訓(xùn)課程。銀行內(nèi)部也有評(píng)估審核軟件稱(chēng)為“安貸評(píng)估經(jīng)理”（LoanSafe Appraisal Manager，LSAM）。上述系統(tǒng)，基本都是Corelogic公司研發(fā)的，以下詳細(xì)介紹。
（一）業(yè)務(wù)的委托交互實(shí)現(xiàn)數(shù)字化
Soeedy Title and Appraisal Review Services（極速登記與評(píng)估服務(wù)）是一款評(píng)估業(yè)務(wù)分發(fā)系統(tǒng)。估價(jià)作業(yè)人員通過(guò)該系統(tǒng)進(jìn)行業(yè)務(wù)的獲取，包括但不限于項(xiàng)目基本信息、項(xiàng)目交付時(shí)間、委托信息等。同時(shí)，作為一個(gè)分發(fā)平臺(tái)，該系統(tǒng)配套了相應(yīng)的分發(fā)規(guī)則、交付規(guī)則、產(chǎn)品規(guī)則等。
（二）評(píng)估報(bào)告撰寫(xiě)工具系統(tǒng)化
Appraisers Choice（評(píng)估優(yōu)選）是一個(gè)獨(dú)立的估價(jià)作業(yè)平臺(tái)。該平臺(tái)的核心功能在于房地產(chǎn)信息的整合，并生成評(píng)估報(bào)告。
（三）案例庫(kù)數(shù)字化
MLS（多重房源上市系統(tǒng)）是一個(gè)整合區(qū)域房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)的平臺(tái)，其功能的價(jià)值在于估價(jià)人員可以在海量的信息中，快速索引、匹配可比案例。同時(shí)該平臺(tái)的第三方身份，具備較強(qiáng)的客觀性與公允性。
（四）案例調(diào)查的數(shù)字化
Realist Tax Data（瑞爾李斯特）是一款房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)稅務(wù)登記系統(tǒng)。該系統(tǒng)的功能在于從稅務(wù)角度，估價(jià)人員可以快速對(duì)可比案例的真實(shí)性核實(shí)，同時(shí)對(duì)案例詳細(xì)信息進(jìn)行比對(duì)、確認(rèn)，從而達(dá)到對(duì)案例真實(shí)性、客觀性驗(yàn)證，幫助估價(jià)人員合理地進(jìn)行對(duì)比測(cè)算。
（五）成本數(shù)據(jù)庫(kù)線(xiàn)上化
住宅造價(jià)手冊(cè)數(shù)據(jù)是美國(guó)馬歇爾史威特（Marshall & Swift）公司擁有的一個(gè)造價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)。該數(shù)據(jù)庫(kù)可以動(dòng)態(tài)提供成本法所需的建安成本數(shù)據(jù)。這些造價(jià)數(shù)據(jù)可以幫助估價(jià)人員快速、準(zhǔn)確地應(yīng)用客觀、合理的成本數(shù)據(jù)，從而確保估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性與客觀性。
（六）報(bào)告內(nèi)部初審數(shù)字化
Real AVM（瑞兒自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)）是一款自動(dòng)估值系統(tǒng)，估價(jià)師通過(guò)人工測(cè)算估值與線(xiàn)上自動(dòng)估值的偏差度，揭示估價(jià)報(bào)告估值的合理性。
（七）報(bào)告銀行終審數(shù)字化
LoanSafe Appraisal Manager（安貸評(píng)估經(jīng)理）是一款由金融機(jī)構(gòu)，即報(bào)告使用人持有的報(bào)告評(píng)審系統(tǒng)。用來(lái)驗(yàn)證、質(zhì)疑、差異化使用估價(jià)師的評(píng)估成果。
綜上，美國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估師在日常業(yè)務(wù)中，從評(píng)估業(yè)務(wù)委托分發(fā)、評(píng)估作業(yè)、案例選取和核驗(yàn)、建筑成本等參數(shù)、自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)結(jié)果校驗(yàn)、估價(jià)報(bào)告審核等全流程，幾乎90%以上的工作節(jié)點(diǎn)與工作內(nèi)容，均通過(guò)線(xiàn)上化、數(shù)字化的方式完成。
由此可見(jiàn)，評(píng)估領(lǐng)域信息化數(shù)據(jù)化并不等同于自動(dòng)估價(jià)，自動(dòng)估價(jià)只是其中一個(gè)方面，重要的是如何應(yīng)用這些技術(shù)輔助估價(jià)。數(shù)據(jù)科技對(duì)評(píng)估行業(yè)的影響主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是提高評(píng)估效率，可以更加高效地進(jìn)行數(shù)據(jù)處理和分析，?降低人力成本；二是優(yōu)化評(píng)估過(guò)程，使評(píng)估過(guò)程更加系統(tǒng)化、?規(guī)范化；三是增強(qiáng)評(píng)估的準(zhǔn)確性和客觀性，有助于減少人為因素對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，?提高評(píng)估的客觀性和公正性。
四、向遠(yuǎn)而行
面向未來(lái)，擁抱科技，估價(jià)的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生了變化：一是從單一房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，發(fā)展為對(duì)房地產(chǎn)狀況、市場(chǎng)狀況、物業(yè)價(jià)值等全方面評(píng)價(jià)評(píng)估；二是從單一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值評(píng)估，轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)全生命周期市場(chǎng)價(jià)格變化的預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)；三是從只關(guān)注時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，擴(kuò)展到考慮實(shí)際的收益價(jià)值、可能的變現(xiàn)價(jià)值；四是從偏重市場(chǎng)比較法，到更看重收益法，看重未來(lái)收益現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，看重未來(lái)價(jià)格的可支持性；五是從一次現(xiàn)時(shí)估價(jià)，兼顧到未來(lái)可能的續(xù)貸評(píng)估、貸后重估、處置估價(jià)的連續(xù)性、合理性等；六是從關(guān)注價(jià)格的合理性，延伸到估價(jià)程序全流程的合規(guī)性，如現(xiàn)場(chǎng)勘察真實(shí)性、案例可追溯性、參數(shù)的計(jì)算流程和依據(jù)等。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要運(yùn)用數(shù)據(jù)科技手段，進(jìn)行流程再造。
面向未來(lái)的不確定性，丘吉爾說(shuō)過(guò)：“運(yùn)氣只會(huì)加持那些信念堅(jiān)定也有充分準(zhǔn)備的人。只有他們，才會(huì)真正被幸運(yùn)擁抱?！蔽覀儠?huì)幸運(yùn)的，謝謝大家！