（許軍）
「聯(lián)城行」首席創(chuàng)始合伙人，上海聯(lián)城房地產(chǎn)評估咨詢有限公司董事長 許 軍
估價專業(yè)的價值與未來
房地產(chǎn)估價行業(yè)歷經(jīng)三十年風雨，回望來路，才知道我們依靠什么走到現(xiàn)在；展望未來，才知道可能走向何方。
一、估價的五種核心價值
（一）何為“專業(yè)”與“核心價值”
“專業(yè)”，指某種特定專業(yè)，名詞，是因其具有長期性的核心價值和特點而定義的。某專業(yè)的存在，本質(zhì)上一定是因為它具有特定的、顯著的價值，這種價值是人類社會發(fā)展所長期需要的。“專業(yè)”二字最早出現(xiàn)在《后漢書·獻帝記》，“今耆儒年逾六十，去離本土，營求糧資，不得專業(yè)。結(jié)童入學，白首空歸，長委農(nóng)野，永絕榮望，朕甚愍焉。其依科罷者，聽為太子舍人”。
所謂“核心價值”是指一旦喪失，專業(yè)就不再是這個專業(yè)了，可能這個行業(yè)就會走向迷途，或者就不再被需要。房地產(chǎn)估價的核心價值和特點，決定了我們的來路和我們的去向。所以必須重視和發(fā)揮核心價值，專業(yè)才能持續(xù)發(fā)展。
（二）房地產(chǎn)估價專業(yè)的核心價值
房地產(chǎn)估價專業(yè)的核心價值，可以歸納為五種，包括滿足社會發(fā)展需求、專業(yè)獨立不依附、充滿活力與生機、因?qū)I(yè)而受尊敬和積累知本的長期價值，這五種核心價值，恰如馬斯洛需求層次理論中所呈現(xiàn)的層次性，分別對應著生存需求、安全需求、社交需求、尊重需求以及自我實現(xiàn)需求。這不僅揭示了房地產(chǎn)估價行業(yè)的多維度價值，也為我們指引了未來發(fā)展的方向與潛力所在。
識別五種核心價值是為了堅定專業(yè)信心，并辨識房地產(chǎn)估價未來的發(fā)展方向：一是緊緊圍繞社會發(fā)展對房地產(chǎn)的根本需求；二是堅持做真實價值，獨立判斷，客觀評價，警惕附庸的“毒藥”；三是與時俱進，研究新技術(shù)、新模式，創(chuàng)新發(fā)展；四是深耕專業(yè)和鉆研精神，敢于做正確而難的事；五是尊重知本的邏輯，尊重人才，堅持長期主義，傳承專業(yè)，傳承企業(yè)。
二、估價的一個認知轉(zhuǎn)變
關于“房地產(chǎn)估價是什么行業(yè)？”的思考：
（一）問題起源
思考這一問題起因于朋友們的提問：“房地產(chǎn)已經(jīng)這樣了，你們估價怎么樣？” 在我簡要回答中提到：“雖然交易和涉稅業(yè)務減少，但資產(chǎn)管理業(yè)務有所增長；盡管銀行抵押業(yè)務萎縮，但數(shù)據(jù)服務業(yè)務嶄露頭角；征收評估業(yè)務有所下降，但城市更新項目增多；土地出讓業(yè)務放緩，但自然資源清查需求增加。”然而，他們依然持懷疑態(tài)度，他們認為房地產(chǎn)估價行業(yè)僅是房地產(chǎn)業(yè)的一個細分領域，而房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上屬于第三產(chǎn)業(yè)（服務業(yè)），二者的命運應該是相同的。
（二）房地產(chǎn)估價是生活性服務業(yè)嗎？
依據(jù)服務項目、服務對象、服務內(nèi)容和服務業(yè)提供者，可以將服務業(yè)劃分為生產(chǎn)性服務業(yè)、生活性服務業(yè)和公共服務業(yè)等。按國家現(xiàn)行統(tǒng)計分類標準（《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》GB/T 4754-2017、《生產(chǎn)、生活性服務業(yè)統(tǒng)計分類（2019）》），房地產(chǎn)被歸為“居民服務的房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)”，而房地產(chǎn)估價為“房屋中介服務”的一種，都屬于生活性服務業(yè)。但是，房地產(chǎn)估價真的是生活性服務業(yè)嗎？
生活性服務業(yè)是指為滿足居民最終消費需求的服務活動。生產(chǎn)性服務業(yè)是指為各種生產(chǎn)活動提供的各類專業(yè)服務，包括貨物運輸、通用航空生產(chǎn)、倉儲和郵政快遞服務、信息服務、金融服務等。房地產(chǎn)估價所做的下列事情與生產(chǎn)性服務業(yè)的內(nèi)容更相近，包括測繪、地質(zhì)勘查、工程管理、工程監(jiān)理、知識產(chǎn)權(quán)、信息技術(shù)、軟件開發(fā)、保險公估、節(jié)能咨詢、市場調(diào)查、資源與產(chǎn)權(quán)交易服務、資產(chǎn)評估等。
（三）房地產(chǎn)估價是生產(chǎn)性服務業(yè)的重要組成部分
本質(zhì)上，房地產(chǎn)既不是投資品，也不是消費品，而是一種生產(chǎn)要素。房地產(chǎn)估價行業(yè)是圍繞房地產(chǎn)/土地/自然資源這一重要的生產(chǎn)要素而展開的專業(yè)服務行業(yè)，是生產(chǎn)性服務業(yè)的重要組成部分。如，2020年國家統(tǒng)計局統(tǒng)計科學研究院服務業(yè)司課題組認為，“《生活性服務業(yè)統(tǒng)計分類（2019）》中單獨帶‘*’標識，但生產(chǎn)性服務業(yè)特征明顯的行業(yè)小類，如房地產(chǎn)業(yè)相關的7010、7020、7030、7040，建議在生產(chǎn)性服務業(yè)統(tǒng)計分類中增加這些行業(yè)小類”；《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》GB/T 4754-2017中，編號為7241的會計、審計及稅務服務（資產(chǎn)評估包含在此類）被列為生產(chǎn)性服務業(yè)（《生產(chǎn)、生活性服務業(yè)統(tǒng)計分類（2019）》編號 0721）。
我國服務業(yè)的發(fā)展是不充分與不均衡的，生產(chǎn)性服務業(yè)的占比提升空間巨大。從世界范圍看，西方發(fā)達國家服務業(yè)增加值一般占GDP總量的70%以上，我國為57%；西方發(fā)達國家生產(chǎn)性服務業(yè)增加值占到GDP比重的40%-50%，我國為18%。2024年7月，《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》明確提出，要“聚焦重點環(huán)節(jié)分領域推進生產(chǎn)性服務業(yè)高質(zhì)量發(fā)展”。這一戰(zhàn)略部署為我國生產(chǎn)性服務業(yè)的發(fā)展指明了方向，也為提升其在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的比重提供了重要的政策支持。
（四）思考行業(yè)定位的目的
人只能賺自己認知范圍內(nèi)的錢，行業(yè)要更準確的定位才能有更長遠的發(fā)展。根據(jù)“認知定位→方向選擇→手段與方法→目標實現(xiàn)”的邏輯框架，正向來看，我們應從認知定位出發(fā)，識別正確的發(fā)展方向，進而選擇合適的方法和手段，最終達成目標；而反向來看，如果目標未能實現(xiàn)，則需要反思：是否在方法與手段上出現(xiàn)了偏差？若在嘗試了所有可能的手段后仍未見成效，那么是否應重新審視方向的選擇與認知定位，找出其中的根本問題。
三、估價的三個未來趨勢
（一）新模式：圍繞生產(chǎn)要素提升新質(zhì)生產(chǎn)力
房地產(chǎn)估價的新模式是圍繞房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要素的專業(yè)服務，應該以企業(yè)或政府的生產(chǎn)過程服務為主，以存量利用為主，以全過程持續(xù)服務為主。
新質(zhì)生產(chǎn)力代表一種生產(chǎn)力的躍進，是以新技術(shù)、新服務、新業(yè)態(tài)為特征，全要素生產(chǎn)率全面提升的一種生產(chǎn)力。全要素生產(chǎn)率提升是指勞動、資本、土地、知識、技術(shù)、管理和數(shù)據(jù)等各類生產(chǎn)要素的綜合效率提升。土地作為一種重要的生產(chǎn)要素，既包括房地產(chǎn)，也涵蓋了其他相關的自然資源，始終是新質(zhì)生產(chǎn)力的重要組成部分。
2008年起，我國二、三產(chǎn)業(yè)總量與非居住用地供應同步發(fā)展，居住用地供應面積收窄。中國經(jīng)濟的出路在提升全要素生產(chǎn)效率的新質(zhì)生產(chǎn)力，中國經(jīng)濟的活力在生產(chǎn)性服務業(yè)中的新服務和新業(yè)態(tài)。在這一過程中，房地產(chǎn)估價行業(yè)應緊緊圍繞房地產(chǎn)資源的要素利用效率提升，不僅要精準評估土地和房產(chǎn)的價值，還應積極探索創(chuàng)新路徑，推動其成為創(chuàng)新型生產(chǎn)性服務業(yè)的重要組成部分。
（二）新服務：以城市更新或自然資源領域為代表的多專業(yè)集成與全周期服務
1.城市更新是城市發(fā)展的新質(zhì)生產(chǎn)力
2023年，中國GDP總量前25的城市的平均城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到了81.33%。根據(jù)《中國人口流動預測報告2024》，預計2040年中國城鎮(zhèn)化率將達78.6%。城市更新，正在成為城市發(fā)展的“新常態(tài)”。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部數(shù)據(jù)，截至2024年7月，全國城市更新項目達6.6萬個，總建筑面積78億平方米，投資額2.6萬億元，涉及400多個城市。
城市更新的本質(zhì)是城鎮(zhèn)化率提升到一定高度后，產(chǎn)生的對城市發(fā)展涉及的各種房屋、土地等自然資源、經(jīng)濟資源、人文資源等多種資源的全面重新梳理、挖掘和價值創(chuàng)造，目的是激發(fā)城市發(fā)展的新動能，即城市更新是城市發(fā)展的新質(zhì)生產(chǎn)力。
2.責任評估師體現(xiàn)了多專業(yè)的集成式創(chuàng)新與全過程服務
2023年11月，上海市規(guī)劃和自然資源局出臺《關于建立“三師”聯(lián)創(chuàng)工作機制推進城市更新高質(zhì)量發(fā)展的指導意見（試行）》，正式提出包括責任評估師在內(nèi)的“三師”制度。責任評估師是指為滿足城市更新多元主體利益平衡需要，加快盤活低效空間資源，促進資源、資產(chǎn)、資信、資金貫通而選聘的領銜評估師及其技術(shù)團隊。責任評估師的專業(yè)要求涵蓋了很多類型的職業(yè)，體現(xiàn)了多專業(yè)的集成式創(chuàng)新與全過程服務。
房地產(chǎn)新模式的本質(zhì)是以人為本，城市也是為人民而建，所以房地產(chǎn)估價師應加強研究人對房或地的需求。一要關注城市資源的特點和價值規(guī)律。盤點城市房地產(chǎn)總量資產(chǎn)、自然資源調(diào)查與評價評估，城市文化、生態(tài)資源的發(fā)現(xiàn)與重生（涉及歷史建筑、古建筑的評估方法與相關應用，生態(tài)資源的識別利用）。二要關注人對房地產(chǎn)的綜合需求。圍繞人的維度進行的深度需求調(diào)研，包括社區(qū)居民特點與居住、生活、工作需求對應的房地產(chǎn)需求（如商品房與保障房租賃房研究，商業(yè)與公建綜合配套研究，辦公空間與樓宇供求分析）。三要關注組織（政府、企業(yè)、公共部門等）對房地產(chǎn)的需求。圍繞各類產(chǎn)業(yè)需求開展區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展研究（如工業(yè)園區(qū)的總量與特點，產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況與生產(chǎn)辦公類用房需求匹配）。
3.房地產(chǎn)估價要進入產(chǎn)業(yè)服務，成為催生推動經(jīng)濟發(fā)展的新質(zhì)生產(chǎn)力
新質(zhì)生產(chǎn)力是由技術(shù)革命的突破、生產(chǎn)要素的創(chuàng)新配置以及產(chǎn)業(yè)深度轉(zhuǎn)型升級所催生的。這種生產(chǎn)力的內(nèi)涵，集中體現(xiàn)于勞動者、勞動資料、勞動對象及其優(yōu)化組合的躍升，其核心標志是全要素生產(chǎn)率的大幅提升。新質(zhì)生產(chǎn)力的最大特點在于創(chuàng)新，其關鍵在于質(zhì)優(yōu)，而本質(zhì)上則體現(xiàn)為先進的生產(chǎn)力。因此，新質(zhì)生產(chǎn)力不應僅局限于某一部門或領域，而應是廣泛滲透到各行各業(yè)，并與各類產(chǎn)業(yè)密切關聯(lián)，房地產(chǎn)估價行業(yè)應該把幫助提升生產(chǎn)要素的生產(chǎn)效率，作為自己的新使命。
要通過因地制宜的創(chuàng)新活動來推動行業(yè)的進步，這些創(chuàng)新活動可分為原創(chuàng)性創(chuàng)新、集成式創(chuàng)新以及引進吸收再消化型創(chuàng)新，三者共同作用，不僅能夠優(yōu)化房地產(chǎn)資源的配置，還能促進生產(chǎn)要素的重新組合，為高質(zhì)量發(fā)展注入源源不斷的動力。房地產(chǎn)估價行業(yè)的創(chuàng)新，既是提升全要素生產(chǎn)率的關鍵環(huán)節(jié)，也是推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要組成部分。
（三）新技術(shù)：以AI為代表的技術(shù)革命帶來行業(yè)變革
1.AI的能力及其在房地產(chǎn)估價行業(yè)的應用示例
人工智能（AI）作為當今技術(shù)發(fā)展的重要引擎，在各行各業(yè)的應用日益廣泛，而房地產(chǎn)估價行業(yè)也因其數(shù)據(jù)密集、規(guī)律復雜、決策依賴性高的特性，成為AI技術(shù)能夠充分發(fā)揮作用的領域之一。人工智能（AI）的核心能力概括有三種，包括了眼睛（模式識別的能力）、大腦（預測和推理能力）和手腳（優(yōu)化和自動化能力）。以房地產(chǎn)估價報告為例，我們可以進一步分析AI如何在每個模塊中發(fā)揮作用：
規(guī)則與模板模塊：通過模式識別，AI能夠從技術(shù)規(guī)范、書籍、行業(yè)標準等中提取規(guī)則，并自動應用到估價過程中的模板和框架中。AI可以幫助創(chuàng)建一套符合標準化、個性化需求的模板，減少人為偏差，確保報告內(nèi)容的結(jié)構(gòu)與規(guī)范。對應模式識別的能力。
內(nèi)容模塊：在市場分析等內(nèi)容模塊中，AI可以自動化地收集并分析大量市場數(shù)據(jù)。AI還可以根據(jù)歷史數(shù)據(jù)進行推理和預測，幫助估價師完成更加準確的市場趨勢分析和房產(chǎn)價值判斷。對應預測和推理能力。
測算模塊：通過優(yōu)化算法，AI能夠在房產(chǎn)測算過程中自動處理各種變量，這些測算結(jié)果可以通過AI優(yōu)化，形成更加精準的評估數(shù)據(jù)。對應優(yōu)化和自動化能力。
報告生成模塊：AI可以將測算結(jié)果與分析內(nèi)容自動匯總成報告，節(jié)省時間并提高效率。在報告生成過程中，AI還可以自動檢查格式、語法、內(nèi)容的一致性，確保報告質(zhì)量。對應優(yōu)化和自動化能力。
盡管AI在房地產(chǎn)估價中的應用具有巨大潛力，特別是在提高效率、降低錯誤率和自動化生成報告方面，但目前的技術(shù)水平仍難以完全取代人工估價師的工作，尤其是在需要依賴豐富的經(jīng)驗和復雜判斷的環(huán)節(jié)，如估價對象調(diào)查和市場調(diào)研等。AI更多的是作為估價師的輔助工具，幫助他們在數(shù)據(jù)分析、計算和報告生成等方面提高效率，但對于復雜的、具有高度不確定性的估價情境，人工的經(jīng)驗與判斷仍然是不可或缺的。
2.AI對行業(yè)帶來沖擊的必然結(jié)果
AI對房地產(chǎn)估價行業(yè)的影響，從發(fā)展路徑上判斷可能有三個階段：一是通過專業(yè)知識圖譜建立與數(shù)字化，使 AI形成估價領域的專業(yè)知識體系；二是在此基礎上，幫助專業(yè)人員快速學習與能力成長，使用AI工具，快速掌握相關專業(yè)知識，提升服務能力；最終，房地產(chǎn)估價的專業(yè)人員演化為AI工具的創(chuàng)造者，由AI為客戶提供直接服務。
為了適應新模式、新服務和新技術(shù)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)估價行業(yè)亟需培養(yǎng)符合時代需求的新型估價師，并構(gòu)建適應變革的新型組織。新估價師的核心競爭力應當以其新技術(shù)應用能力為重要衡量標準，而新組織則應以現(xiàn)代企業(yè)制度的先進性為根本標尺。
綜上所述，可以預見未來房地產(chǎn)估價的整體發(fā)展，將圍繞五個核心價值，這五大價值不僅是行業(yè)發(fā)展的內(nèi)核所在，也是推動變革與突破的關鍵驅(qū)動力。這些核心價值將為行業(yè)指引方向，并為各類技術(shù)創(chuàng)新和組織轉(zhuǎn)型提供堅實的基礎。
在行業(yè)發(fā)展30年的歷程中，我們或“通過對專業(yè)的學習，獲得了職業(yè)資格，有了謀生的手段”?；颉耙蛐袠I(yè)的發(fā)展而受益，有了自己的事業(yè)”?；颉斑M而因熱愛這個專業(yè)的獨特價值，成為積極推動者”。又或“以之為畢生的追求”。這四種境界可以總結(jié)我們這個行業(yè)所有人所處的不同狀態(tài)，不論哪一種我們都應該認識到這個行業(yè)的根本價值，并為之持續(xù)努力奮斗。
感恩行業(yè)，敬畏專業(yè)。謝謝大家！