（楊斌）
上海百盛房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司總經(jīng)理 楊 斌
面向未來(lái)的城市更新評(píng)估咨詢(xún)服務(wù)
一、新挑戰(zhàn)帶來(lái)新需求
（一）城市更新的新挑戰(zhàn)
經(jīng)歷了城市建設(shè)的快速發(fā)展后，特大城市率先進(jìn)入存量更新階段。存量更新是以“留改拆”為主，“留”在前、其次是“改”、最后是拆，是在原有城市建筑基礎(chǔ)上保留歷史文化建筑，改建部分房屋，是“城上造城”。
這種“城上造城”面臨一系列新挑戰(zhàn)，概括為5個(gè)方面，包括：投入成本高、發(fā)展與保護(hù)的更新目標(biāo)多、可騰挪的資源空間少、需要調(diào)和的產(chǎn)權(quán)主體多、項(xiàng)目周期長(zhǎng)。由此帶來(lái)了城市更新的3個(gè)轉(zhuǎn)變：由點(diǎn)到面擴(kuò)展、政府單一主體到社會(huì)參與、單一要素向全要素提升轉(zhuǎn)變。
（二）新挑戰(zhàn)產(chǎn)生專(zhuān)業(yè)服務(wù)需求
越是復(fù)雜和困難，越需要和依賴(lài)專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)。上海市創(chuàng)新提出了包括責(zé)任規(guī)劃師、責(zé)任建筑師、責(zé)任評(píng)估師在內(nèi)的“三師聯(lián)創(chuàng)”機(jī)制，推進(jìn)城市更新高質(zhì)量發(fā)展。其中，責(zé)任規(guī)劃師是為保障公共利益、加強(qiáng)城市更新謀劃、統(tǒng)籌區(qū)域規(guī)劃實(shí)施而選聘的領(lǐng)銜規(guī)劃師及其技術(shù)團(tuán)隊(duì)；責(zé)任建筑師是為提升建設(shè)項(xiàng)目品質(zhì)、破解城市更新技術(shù)瓶頸、提供建設(shè)項(xiàng)目全流程設(shè)計(jì)咨詢(xún)服務(wù)而選聘的領(lǐng)銜建筑師及其技術(shù)團(tuán)隊(duì)；而責(zé)任評(píng)估師則是指為滿(mǎn)足城市更新多元主體利益平衡需要，加快盤(pán)活低效空間資源，促進(jìn)資源、資產(chǎn)、資信、資金貫通而選聘的領(lǐng)銜評(píng)估師及其技術(shù)團(tuán)隊(duì)?！叭龓煛奔夹g(shù)團(tuán)隊(duì)圍繞城市更新，合力開(kāi)展整體性謀劃、專(zhuān)業(yè)性策劃、合理性評(píng)估和陪伴式服務(wù)。這個(gè)創(chuàng)新機(jī)制把評(píng)估師的專(zhuān)業(yè)作用顯現(xiàn)化。
二、房地產(chǎn)估價(jià)師的新角色
根據(jù)上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)承接中房學(xué)課題研究成果，責(zé)任評(píng)估師應(yīng)是以房地產(chǎn)估價(jià)師為主體的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，其中領(lǐng)銜評(píng)估師一定是房地產(chǎn)估價(jià)師。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)師在低效利用識(shí)別度、價(jià)值感知度、經(jīng)濟(jì)評(píng)估專(zhuān)業(yè)度、市場(chǎng)敏感度、房地產(chǎn)權(quán)益關(guān)注度、政策熟悉度等方面具有專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，能夠勝任城市更新中的調(diào)查與識(shí)別更新項(xiàng)目，算經(jīng)濟(jì)賬、利益平衡賬，成本分析與投控，綜合目標(biāo)評(píng)價(jià)、定位策劃，城市更新路徑研究，城市更新路徑研究等工作，因此責(zé)任評(píng)估師是房地產(chǎn)估價(jià)師在城市更新中的新角色。
三、城市更新中評(píng)估咨詢(xún)的業(yè)務(wù)方向
（一）謀劃計(jì)劃階段
1.現(xiàn)狀調(diào)查與評(píng)價(jià)、更新單元識(shí)別
包括現(xiàn)狀調(diào)查，對(duì)土地利用、房?jī)r(jià)、產(chǎn)權(quán)、人口、基礎(chǔ)設(shè)施、公共空間、交通、環(huán)境開(kāi)展調(diào)查評(píng)價(jià)，類(lèi)似于“城市體檢”；了解更新訴求，向房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人、公房承租人、有開(kāi)發(fā)意向的市場(chǎng)主體了解更新意愿和相關(guān)訴求；評(píng)價(jià)、識(shí)別更新單元，可運(yùn)用數(shù)字模型進(jìn)行計(jì)算評(píng)價(jià)，鎖定更新的單元和范圍。
在上海已經(jīng)實(shí)踐通過(guò)產(chǎn)業(yè)用地績(jī)效評(píng)價(jià)識(shí)別低效利用地塊，評(píng)價(jià)為低效利用的土地需要騰退。評(píng)價(jià)和處置的路徑是：多部門(mén)數(shù)據(jù)匯集→構(gòu)建指標(biāo)體系→低效空間識(shí)別→鎖定更新區(qū)域→“一地一策”處置→實(shí)施動(dòng)態(tài)跟蹤。
2.功能定位、更新方案研究
包括城市功能定位、專(zhuān)題研究、產(chǎn)權(quán)歸集方案、可行性研究等。相關(guān)專(zhuān)題研究，指針對(duì)區(qū)域主導(dǎo)類(lèi)型，按需開(kāi)展專(zhuān)題研究，如涉及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、歷史風(fēng)貌保護(hù)利用、市政基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的，按需開(kāi)展環(huán)評(píng)、風(fēng)貌、交通影響等專(zhuān)題研究。
3.產(chǎn)權(quán)歸集方案、可行性研究
產(chǎn)權(quán)歸集包括房屋征收、土地收儲(chǔ)、股權(quán)收購(gòu)、作價(jià)入股、物業(yè)轉(zhuǎn)讓、以房換地等方式。可行性研究是指結(jié)合城市設(shè)計(jì)方案、產(chǎn)權(quán)歸集方案、物業(yè)運(yùn)營(yíng)要求以及項(xiàng)目實(shí)施安排等，開(kāi)展可行性研究論證。
4.社會(huì)效益與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)分析
社會(huì)效益分析包括分析項(xiàng)目實(shí)施對(duì)區(qū)域發(fā)展、資源開(kāi)發(fā)利用以及民生改善、環(huán)境提升等外部效應(yīng)；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)分析則是識(shí)別可能存在的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，明確相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。
5.編制城市更新方案中的利益平衡方案
房地產(chǎn)估價(jià)師重點(diǎn)承擔(dān)城市更新方案中的利益平衡方案，包括明晰土地利用方式、項(xiàng)目實(shí)施安排、資金籌措安排以及特定支持政策等內(nèi)容。
（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
1.經(jīng)濟(jì)可行性分析
根據(jù)資金使用安排和相應(yīng)支持政策，分析政府、 市場(chǎng)主體、物業(yè)權(quán)利人的成本投入和收益情況。多路徑、多視角、多維度、設(shè)置多個(gè)假設(shè)前提開(kāi)展經(jīng)濟(jì)可行性分析，并區(qū)分動(dòng)態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)，以保證分析結(jié)果的科學(xué)性、客觀(guān)性、公正性（見(jiàn)圖2）。
2.多目標(biāo)綜合評(píng)價(jià)
評(píng)價(jià)目標(biāo)包括民生保障、歷史人文、社會(huì)活力、經(jīng)濟(jì)促進(jìn)、環(huán)境提升等（見(jiàn)圖3）。
3.實(shí)施策略
實(shí)施策略按照為產(chǎn)業(yè)類(lèi)、風(fēng)貌保護(hù)類(lèi)、居住類(lèi)、商務(wù)樓宇類(lèi)等有不同的對(duì)策。
（三）開(kāi)發(fā)建設(shè)階段
這一階段除了有房屋征收評(píng)估、土地出讓、補(bǔ)地價(jià)評(píng)估、抵押融資評(píng)估等傳統(tǒng)評(píng)估業(yè)務(wù)，包括成本控制測(cè)算以及專(zhuān)項(xiàng)債、專(zhuān)項(xiàng)借款、可行性研究等新增業(yè)務(wù)。
（四）運(yùn)營(yíng)管理階段
運(yùn)營(yíng)管理階段有租金評(píng)估、不動(dòng)產(chǎn)證券化評(píng)估、退出價(jià)值評(píng)估，以及定位策劃、投資分析評(píng)價(jià)等。
（五）后評(píng)估與監(jiān)測(cè)
監(jiān)測(cè)是否達(dá)到更新的設(shè)定目標(biāo)，一定年份后開(kāi)啟新一輪評(píng)價(jià)和更新。
四、提升能力擁抱未來(lái)
為滿(mǎn)足新時(shí)期的城市更新服務(wù)需求，房地產(chǎn)估價(jià)師需要在評(píng)估測(cè)算能力、投資分析能力、協(xié)作溝通能力以及報(bào)告制作能力等方面不斷提升，擁抱未來(lái)迎接挑戰(zhàn)。
謝謝大家！