摘要：本文通過分階段回顧了中國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展歷程，結(jié)合個人經(jīng)歷，總結(jié)每個階段的行業(yè)政策和中房學在推動房地產(chǎn)估價行業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化和國際化方面的作用及取得的成就。同時，分享了各階段筆者實踐過程中的一些親身經(jīng)歷和中房學對新疆房地產(chǎn)估價行業(yè)的支持與幫助。
關鍵詞：房地產(chǎn)估價；中房學；行業(yè)管理；高質(zhì)量發(fā)展
2024年適逢《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》確立國家實行房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度和中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會（以下簡稱中房學）成立30周年。而立之年的中房學，不僅見證了中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，更推動了房地產(chǎn)估價行業(yè)持續(xù)健康的高質(zhì)量發(fā)展，取得累累碩果。回憶30年的經(jīng)歷，腦海里時常浮現(xiàn)出行業(yè)及中房學領導和從業(yè)者感人的畫面，感慨他們?yōu)樾袠I(yè)發(fā)展繪就出濃墨重彩的發(fā)展畫卷。
中房學這30年，是國家改革開放經(jīng)歷社會轉(zhuǎn)型、體制轉(zhuǎn)軌、企業(yè)轉(zhuǎn)制變化過程見證者，又是不斷進取、創(chuàng)新求強的參與者，是與時俱進、服務機構(gòu)、服務行業(yè)、服務國家的30年。
十一屆三中全會后，國家工作重心轉(zhuǎn)向經(jīng)濟建設，提出“按行業(yè)組織、按行業(yè)管理、按行業(yè)規(guī)劃”的改革措施，行業(yè)社團組織承擔起歷史賦予的使命。十四屆三中全會，從計劃經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)向社會主義市場經(jīng)濟體制，提出要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會、商會等組織的作用，依據(jù)市場規(guī)則，建立自律性運行機制，接受政府部門的管理和監(jiān)督，中房學應運而生，開始璀璨生輝的進行曲。在房地產(chǎn)行業(yè)工作30多年的經(jīng)歷，讓我見證了新疆維吾爾自治區(qū)房地產(chǎn)估價行業(yè)從起步到現(xiàn)在的發(fā)展歷程，筆者從個人經(jīng)歷和關注者的角度，回顧中房學對房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展做出成績和對新疆房地產(chǎn)估價行業(yè)大力支持與幫助，借紀念中房學成立30周年之際，與房地產(chǎn)估價行業(yè)同仁們進行分享。
一、1995年之前的房地產(chǎn)估價管理建立階段
1988年原建設部開始實行房地產(chǎn)估價從業(yè)人員持證上崗制度（當時稱為估價員），從業(yè)人員是全疆各地、州、市、縣房地產(chǎn)交易所（中心）的工作人員。
1992年原建設部關于印發(fā)《城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法》（建房〔1992〕579號）指出，加強房地產(chǎn)市場估價工作的管理；1993年《關于認定“房地產(chǎn)估價師”有關問題的通知》（建房〔1993〕27號）指出，為加強房地產(chǎn)估價專業(yè)人員的資格管理，建立起規(guī)范的、符合國際慣例的房地產(chǎn)估價師制度，原建設部和人事部共同組成房地產(chǎn)估價師認定工作領導小組，于1993和1994年全國開展兩批房地產(chǎn)估價師資格認證（新疆兩批認定了3人）。隨著中國房地產(chǎn)市場的興起和房地產(chǎn)估價需求的日益增長，1994年中房學成立，標志著中國房地產(chǎn)估價行業(yè)開始走向?qū)I(yè)化、規(guī)范化的道路。
筆者有幸大學畢業(yè)就從事房地產(chǎn)領域的干部培訓教學和參與行業(yè)管理工作。主要進行脫產(chǎn)學期6個月的估價員和學期3個月所長培訓班的授課和相關管理文件的制定，我記憶猶新的是，當時哈密紅星農(nóng)場房管所50多歲的所長，為參加取證考試暈倒在教室情景；建設廳、建設學院相關領導時常鼓勵我，面對新行業(yè)、新問題要敢于探索和研究，在工作中給予了極大的支持和信任，促使我在工作中逐步形成敬業(yè)和嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L，給剛參加工作的我上了生動的一課。
這一階段，全疆房地產(chǎn)估價機構(gòu)都是各地、州、市、縣房地產(chǎn)管理部門所屬的事業(yè)單位（大部分稱為房地產(chǎn)交易所或房地產(chǎn)交易中心），房地產(chǎn)估價業(yè)務主要是防止房地產(chǎn)交易過程中隱價避稅，房地產(chǎn)抵押貸款、司法鑒定等，具有公共服務的職能。
二、1995至2000年房地產(chǎn)估價行業(yè)制度建立和市場化起步階段
從1995年原國家建設部和人事部印發(fā)《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》，逐步制定了《關于加強于銀行貸款業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》《關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》《關于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定》《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《關于房地產(chǎn)評估機構(gòu)脫鉤改制的通知》等，中房學配合原建設部從房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格、資格考試、資格注冊、繼續(xù)教育、估價規(guī)范、機構(gòu)管理等方面建立行業(yè)制度并實施。同時創(chuàng)辦會刊、開展課題研究和培訓、組織國內(nèi)外的學術交流、國家一級房地產(chǎn)價格評估機機構(gòu)評審等工作，都收獲了沉甸甸的果實。
筆者腦海里閃現(xiàn)出當年起草實施文件、組織估價師考前輔導班、規(guī)范房地產(chǎn)估價業(yè)務等跳動的畫面。
1996年6月，原建設廳克服多種限制，決定由我擔任法定代表人，通過工商登記成立新疆房地產(chǎn)估價事務中心（資質(zhì)編號001），不以盈利為目的，主要職責是示范引領全疆房地產(chǎn)估價業(yè)務及調(diào)處估價糾紛等工作。從事的抵押、上市公司（水利、石化、石材等）、開發(fā)項目可研、鑒定、課稅、入股等項目評估，為估價機構(gòu)樹立了公信力和聲譽，得到了社會的認可；為落實房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度，在疆內(nèi)連續(xù)多年組織考前輔導班并授課，中房學領導協(xié)調(diào)行業(yè)知名人士來疆輔導，提升新疆房地產(chǎn)估價師隊伍建設。
這期間筆者有幸參加相關會議，當年老領導的關懷至今難忘，記得當時柴強秘書長介紹國外房地產(chǎn)估價管理制度、發(fā)展狀況、行業(yè)在社會的作用和地位，使我對房地產(chǎn)估價行業(yè)有了更高更深的認識、堅定我從事行業(yè)的信心；在交流匯報新疆房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展和存在的問題中，當時的姜萬榮處長給予的細致分析和指導，更體貼到幫我解決返程火車票親自給我，細微之處見知著，點滴小事暖人心。體現(xiàn)了領導對新疆邊遠地區(qū)房地產(chǎn)估價行業(yè)支持和對工作人員的關懷，使新疆房地產(chǎn)估價行業(yè)管理水平得到不斷提升，對筆者個人和職業(yè)發(fā)展都產(chǎn)生深遠的影響。
特別是參加“第五屆亞洲房地產(chǎn)學會年會暨國際房地產(chǎn)學術研討會”，使我開闊了視野，更深刻領悟到中國房地產(chǎn)估價行業(yè)制度的建立，從一開始就定位于走專業(yè)化、規(guī)范化和國際化發(fā)展道路。
房地產(chǎn)估價機構(gòu)出現(xiàn)了公民并存的現(xiàn)象，房地產(chǎn)估價行業(yè)邁入市場化的進程。從1996年起，我區(qū)對房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行資質(zhì)審批，民營的房地產(chǎn)估價機構(gòu)開始出現(xiàn)，到2000年共計審批6家民營機構(gòu)，打破房地產(chǎn)行政主管部門所屬房地產(chǎn)交易所的壟斷經(jīng)營局面，不斷挖掘房地產(chǎn)估價業(yè)務的范圍。2000年原建設部下發(fā)《關于房地產(chǎn)評估機構(gòu)脫鉤改制的通知》（建住房〔2000〕96號），進一步推動房地產(chǎn)估價行業(yè)市場化進程。
三、2001年至2016年房地產(chǎn)估價行業(yè)市場化大發(fā)展階段
《關于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》（建住房〔2002〕123號）指出，未按有關規(guī)定完成脫鉤改制的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，一律取消其從事評估業(yè)務的資質(zhì)，助推了房地產(chǎn)估價機構(gòu)的改制和行業(yè)市場化的快速發(fā)展。
隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)估價在國民經(jīng)濟中的作用越來越顯著，涉及的領域也越發(fā)廣泛，扮演著越來越重要的角色。中房學不忘初心，勇立時代潮頭、闊步前行，踐行國家戰(zhàn)略，履行社會責任，走出了一條的波瀾壯闊、成績斐然的辦會之路。
中房學通過及時與估價機構(gòu)、地方協(xié)會、相關部門、高校及專家學者舉辦聯(lián)誼會、座談會、年會，緊隨時代發(fā)展的步伐，及時探討不同時期行業(yè)面臨的主要議題，如：自律管理、開拓市場、估價機構(gòu)管理、信息化建設和數(shù)據(jù)業(yè)務模式、規(guī)范市場、治理商業(yè)賄賂、新技術在估價中的運用等；加強各地房地產(chǎn)估價行業(yè)組織之間交流，溝通與協(xié)作，共促行業(yè)健康發(fā)展；進行政策解讀、技術創(chuàng)新、風險管理、房地產(chǎn)估價未來發(fā)展趨勢和發(fā)展方向等議題，為行業(yè)發(fā)展把脈定向，引領行業(yè)發(fā)展，增強行業(yè)的競爭力，維護行業(yè)信譽和提高行業(yè)公信力，促進行業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。
中房學與數(shù)十個國家和地區(qū)的國際組織和機構(gòu)進行廣泛的交流與合作，包括國際測量師聯(lián)合會（FIG）、國際估價官協(xié)會（IAAO）、國際物業(yè)稅學會、英國皇家特許測量師學會（RICS）、美國估價學會（AI）、國際通行權協(xié)會、澳大利亞房地產(chǎn)學會（API）、香港測量師學會、日本不動產(chǎn)研究所、日本不動產(chǎn)鑒定士協(xié)會聯(lián)合會、韓國鑒定評價協(xié)會、葡萄牙工程師學會、世界不動產(chǎn)聯(lián)盟（FIABCI）等，通過加入國際組織、簽署了多項合作協(xié)議、參與國際會議、舉辦學術論壇、考察交流、邀請國際估價專家分享經(jīng)驗等，引入國際理念和方法，與國際估價標準接軌，推動了房地產(chǎn)估價行業(yè)的國際化進程，提升中房學國際影響力；通過簽訂資格互認協(xié)議，提高了中國房地產(chǎn)估價師的國際認可度，同時也在國際舞臺上展現(xiàn)了中國房地產(chǎn)估價行業(yè)的專業(yè)形象，提升中國在國際估價領域的話語權和地位。
中房學根據(jù)服務需求強化組織建設，設立考試注冊專業(yè)委員會、行業(yè)自律專業(yè)委員會、房地產(chǎn)信息化專業(yè)委員會、海外資格組等；不斷健全完善自律管理制度，制定了《會員管理辦法》《房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育實施辦法》《房地產(chǎn)估價報告抽查評審辦法》《房地產(chǎn)估價檔案管理辦法》《房地產(chǎn)估價機構(gòu)檢查辦法》《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引（試行）》等房地產(chǎn)估價行業(yè)自律管理文件，提高了自我管理能力，維護了房地產(chǎn)估價行業(yè)市場秩序。
積極參與《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》《城市房屋拆遷估價指導意見》《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)估價基本術語標準》《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》《資產(chǎn)評估法》等的制定與修改，開展《房地產(chǎn)稅稅基評估技術與制度研究》《房地產(chǎn)估價數(shù)據(jù)標準》《非居住房產(chǎn)批量估價成本手冊研究》等課題研究，為政府部門在法律法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策的制定和實施中提供決策咨詢與專業(yè)建議。為行業(yè)發(fā)展爭取更有利的政策環(huán)境，持續(xù)更新和完善估價標準，拓寬業(yè)務范圍，適應市場變化。
中房學利用會刊和構(gòu)建網(wǎng)站、手機短信服務、微信公眾號與會員雙向交互，為會員提供了方便的網(wǎng)上服務項目，開通了估價機構(gòu)管理、考試注冊、網(wǎng)絡教育、行業(yè)管理、會員系統(tǒng)、報告評審等服務平臺和信息查詢功能，及時發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)、行業(yè)政策、學術研討和動態(tài)信息等，提高了為行業(yè)服務的效率和質(zhì)量。
進行繼續(xù)教育和專業(yè)培訓，不斷學習新知識、新技能，提升專業(yè)素養(yǎng)，對世界開放執(zhí)業(yè)資格考試、執(zhí)業(yè)資格國際認證，召開各類學術研討會、評優(yōu)表彰，舉辦成就展、知識競賽，提高了估價師的執(zhí)業(yè)能力，激發(fā)了行業(yè)內(nèi)的創(chuàng)新活力，無數(shù)房地產(chǎn)估價師在這里成長，為行業(yè)發(fā)展提供了有力支撐。
中房學強化行業(yè)自律管理，在學會自身建設、制度標準完善、誠信體系建設、對外交流合作、人才培養(yǎng)、技術創(chuàng)新、服務會員、參與立法、業(yè)務開拓、以及課題研究、評先樹優(yōu)、咨詢培訓，融合提煉、自我創(chuàng)新等等方面，充分發(fā)揮橋梁紐帶作用，貫徹落實國家方針政策，參與社會共治，辦大會、做研究、提倡議、推自律、定標準，服務會員，為行業(yè)健康有序發(fā)展努力貢獻力量，贏得了政府部門和業(yè)界的高度認可。推動行業(yè)多元化發(fā)展、技術進步和創(chuàng)新，促進行業(yè)可持續(xù)，創(chuàng)造性地開展服務工作，滿足了社會發(fā)展的新需求，以孜孜不倦這根G弦，引領房地產(chǎn)估價行業(yè)演奏出激昂的進行曲。
這一階段，筆者主要從事新疆房地產(chǎn)估價行業(yè)管理、繼續(xù)教育培訓工作。讓我至今難忘的是：原建設廳領導多次與我談話，率先注銷新疆房地產(chǎn)估價事務中心，推進新疆房地產(chǎn)估價行業(yè)市場化步伐，并耐心疏導我不要調(diào)離、辭職，繼續(xù)為新疆房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡力；原建設部援疆的常青副廳長，給我專業(yè)文章讓我寫感悟、指導如何抓工作重點、教導如何勇?lián)熑渭氈鹿ぷ鳎杆偬岣吡宋业膫€人工作能力；更難忘是向中房學反映新疆偏遠、機構(gòu)規(guī)模小、估價師到內(nèi)地參加繼續(xù)教育，經(jīng)濟負擔重，耗費時間長，柴強會長就及時在新疆安排培訓點，不僅解決了繼續(xù)教育困難的同時提供向內(nèi)地機構(gòu)交流、學習、合作的機會，還援助資金鼎力相助新疆房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的發(fā)展；柴強會長、趙鑫明秘書長親自來疆，并選派全國知名機構(gòu)負責人、學者多次舉辦培訓，有效的提升全疆房地產(chǎn)估價人員和機構(gòu)管理的整體水平。
四、2017年至今房地產(chǎn)估價行業(yè)轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新發(fā)展階段
《資產(chǎn)評估法》實施后，房地產(chǎn)估價行業(yè)邁入進一步轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展階段。在經(jīng)濟大變局和技術革新的快速變革的時代，隨著市場的不斷變化和客戶需求的多樣化，中房學引導房地產(chǎn)估價機構(gòu)探索新的業(yè)務領域和服務模式，拓展估價服務的深度和廣度。同時面對風險和市場競爭等挑戰(zhàn)，不斷加強內(nèi)控體系建設，提升治理能力，防范化解風險，為行業(yè)的創(chuàng)新、高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展貢獻力量。
筆者因工作變動，這期間離開了房地產(chǎn)估價行業(yè)，在新的工作中也涉及一些評估業(yè)務，近兩年又在自然資源評價、城市更新、生態(tài)資源價值等方面做探索。讓我感動的是還有中房學人員與我聯(lián)系，珍藏的記憶播放出過往中房學工作人員長期對我工作的幫助、支持和信任的溫馨畫面，感動不時涌上心頭，也借此次機會向他們表示感謝！
由于筆力和參與房地產(chǎn)估價深度有限，對中房學30年來取得的成績不勝言表。中房學隨國家改革開放開始了“風正一帆懸”的勵精圖治，銳意進取、創(chuàng)新求強辦會之路，在行業(yè)發(fā)展各方面積極努力和前瞻性思考，緊密結(jié)合實際工作和國家發(fā)展的要求，面對大變局、引領新趨勢，堅持“服務緊跟市場行、服務緊跟發(fā)展變”的理念，準確把握行業(yè)規(guī)律和特征，與時俱進、完善與優(yōu)化、創(chuàng)新與發(fā)展，用如椽大筆，繪就出高質(zhì)量、跨越式發(fā)展的精美畫卷，成為政府靠得住、機構(gòu)信得過、行業(yè)有威信、國際有地位行業(yè)組織。
作者：段江濤
工作單位：新疆德旺房地產(chǎn)估價事務所（有限公司）