摘要：本文簡(jiǎn)單介紹上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)的作用，社會(huì)責(zé)任及專家委員會(huì)的自律管理。包括制度及專家隊(duì)伍建設(shè)，專家承擔(dān)估價(jià)報(bào)告鑒定和報(bào)告質(zhì)量評(píng)審工作，落實(shí)社會(huì)責(zé)任，發(fā)揮技術(shù)指導(dǎo)作用等。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)、專家隊(duì)伍建設(shè)；社會(huì)責(zé)任
1992年10月黨的十四大提出“我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。”在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的大背景下，土地、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。國(guó)有土地使用權(quán)及房地產(chǎn)作為特殊的商品，可依法進(jìn)入市場(chǎng)流通。為房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)隨之產(chǎn)生，30年來迅速發(fā)展成為一支年青的經(jīng)濟(jì)鑒證類中介隊(duì)伍，各省市相繼成立了土地、房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)。1997年1月16日上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)成立，是房地產(chǎn)和土地估價(jià)合一的專業(yè)協(xié)會(huì)。
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步建立和運(yùn)行過程中，2000年房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)經(jīng)歷了一次重大改革。根據(jù)《關(guān)于經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)與政府部門實(shí)行脫鉤改制的意見》（國(guó)辦發(fā)［2000］51號(hào)）及國(guó)土資源部、建設(shè)部的規(guī)定，2000年9月上海開始實(shí)施土地、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)脫鉤改制工作，包括人員、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)、名稱四個(gè)方面脫鉤（簡(jiǎn)稱“四脫鉤”）。脫鉤以后，估價(jià)機(jī)構(gòu)成為市場(chǎng)中的“新經(jīng)濟(jì)組織”?！八拿撱^”是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和接軌國(guó)際的必然趨勢(shì)。到2001年初，上海市的土地、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)脫鉤改制基本完成，估價(jià)機(jī)構(gòu)的數(shù)量從脫鉤前的98家，減少到61家。
一、成立房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)的初心
改革開放后，上海的經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)出現(xiàn)了勃勃生機(jī)，城市更新、舊區(qū)改造高速度推進(jìn)。1992年上海市政府提出舊改的目標(biāo)：到本世紀(jì)末要完成365萬㎡危房、棚戶、簡(jiǎn)屋（簡(jiǎn)稱“365危棚簡(jiǎn)”）舊區(qū)改造任務(wù)。2002年市政府發(fā)布《上海市城市房屋拆遷管理細(xì)則》（滬府第111號(hào)）文中第五十三條規(guī)定：“拆遷當(dāng)事人評(píng)估結(jié)果有爭(zhēng)議的，一方當(dāng)事人可以向上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)組織的房屋估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。拆遷當(dāng)事人在收到評(píng)估報(bào)告后的15日內(nèi)未申請(qǐng)鑒定的，以評(píng)估結(jié)果作為裁決依據(jù)；申請(qǐng)鑒定的，以鑒定結(jié)果作為裁決依據(jù)”。市政府授權(quán)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)承擔(dān)此艱巨的社會(huì)責(zé)任，是對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理的極大信任。
2002年4月“上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)房屋拆遷估價(jià)專家委員會(huì)”成立，在2002年7月4日協(xié)會(huì)年會(huì)上正式揭牌。房屋拆遷估價(jià)專家委員會(huì)成立后，立即開展評(píng)估政策咨詢服務(wù)及房屋拆遷估價(jià)報(bào)告的鑒定工作，有效地維護(hù)了拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障城市建設(shè)項(xiàng)目順利實(shí)施房屋拆遷。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍全方位拓展，估價(jià)行業(yè)的健康成長(zhǎng)，更需要加強(qiáng)對(duì)估價(jià)產(chǎn)品的質(zhì)量監(jiān)督及鑒證管理工作。按當(dāng)時(shí)的規(guī)定，專家委員會(huì)受理估價(jià)報(bào)告鑒定的范圍只限于房屋拆遷的估價(jià)報(bào)告，其他目的類型的估價(jià)報(bào)告如司法、落政、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、銀行抵押等估價(jià)爭(zhēng)議申請(qǐng)鑒定須報(bào)市房地局批準(zhǔn)才可受理鑒定。2004年7月市局批準(zhǔn)協(xié)會(huì)的請(qǐng)示報(bào)告，同意專家委員會(huì)更名為“上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)”（以下簡(jiǎn)稱“專家委員會(huì)”），擴(kuò)大受理估價(jià)報(bào)告鑒定的范圍，可以受理各種目的類型報(bào)告的鑒定，并賦予專家委員會(huì)承擔(dān)估價(jià)行業(yè)技術(shù)指導(dǎo)的職能。
2006年5月上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)第三屆第二次常務(wù)理事會(huì)通過了《關(guān)于加強(qiáng)專家委員會(huì)管理職能和建立專家?guī)斓囊庖姟罚ㄒ韵潞?jiǎn)稱“意見”）。專家委員會(huì)的職責(zé)是加強(qiáng)管理和技術(shù)指導(dǎo)，組建和管理行業(yè)專家?guī)欤瑢＜規(guī)烊霂鞂＜页袚?dān)估價(jià)報(bào)告的鑒定和報(bào)告質(zhì)量評(píng)審工作。這是專家委員會(huì)成立以來的一項(xiàng)重大改革。
二、專家委員會(huì)自律管理及專家隊(duì)伍建設(shè)
2016年1月協(xié)會(huì)對(duì)《意見》實(shí)施十年來的成效進(jìn)行總結(jié)，提升為上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)的行規(guī)，發(fā)布了一系列自律管理的規(guī)程、規(guī)劃、規(guī)定。如：《上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)工作規(guī)程》、《上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)專家管理的規(guī)定》、《上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告鑒定工作規(guī)則》、《上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審工作規(guī)則》。
這些規(guī)定進(jìn)一步規(guī)范、細(xì)化了專家委員會(huì)自律管理的職能，簡(jiǎn)單歸納如下：
（一）專家委員會(huì)
專家委員會(huì)成員由協(xié)會(huì)理事會(huì)選舉產(chǎn)生，其屆別自第三屆起與協(xié)會(huì)的屆別同步。專家委員會(huì)的任務(wù)：
①負(fù)責(zé)本市房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)專家隊(duì)伍的建設(shè)和管理。負(fù)責(zé)組建行業(yè)專家?guī)欤瑢?duì)專家?guī)鞂?shí)行動(dòng)態(tài)管理，對(duì)每期專家進(jìn)行考核或年度履職評(píng)價(jià)，根據(jù)需要對(duì)專家?guī)鞂＜疫M(jìn)行增補(bǔ)、調(diào)整；
②開展或參與本市及國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范的研究、制定，推動(dòng)行業(yè)技術(shù)創(chuàng)新；
③負(fù)責(zé)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量評(píng)審和鑒定，出具估價(jià)報(bào)告評(píng)審意見或估價(jià)報(bào)告鑒定結(jié)論；
④負(fù)責(zé)行業(yè)技術(shù)指導(dǎo)工作，組織開展行業(yè)技術(shù)交流和研討；
⑤負(fù)責(zé)估價(jià)報(bào)告鑒定檔案及估價(jià)報(bào)告評(píng)審檔案的整理、建檔工作，檔案由協(xié)會(huì)長(zhǎng)期保存。
⑥承擔(dān)政府委托或轉(zhuǎn)移的其他職能。
（二）專家?guī)?/strong>
從2006年第四期起設(shè)立專家?guī)?，入庫專家由各估價(jià)機(jī)構(gòu)（會(huì)員單位）按專家條件推薦，經(jīng)專家委員會(huì)考評(píng)后擇優(yōu)錄取，發(fā)文公布，向?qū)＜翌C發(fā)專家證書。專家聘任期1-2年，第七期起專家聘任期改為2年。
①入庫專家條件
·取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格后，連續(xù)從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)6年以上，估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富，具有較高的估價(jià)理論水平及相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，能滿足所承擔(dān)的專業(yè)工作要求；是本協(xié)會(huì)的個(gè)人會(huì)員，在行業(yè)內(nèi)有較高的聲譽(yù)。
·熟悉領(lǐng)域相關(guān)的法律、法規(guī)、管理制度及行業(yè)技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等，并認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。
·熱心推進(jìn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展，自愿承擔(dān)專家委員會(huì)安排的工作任務(wù)，嚴(yán)謹(jǐn)、負(fù)責(zé)的態(tài)度及時(shí)完成任務(wù)。
·無違法違紀(jì)行為，誠(chéng)信檔案中無不良記錄，作為估價(jià)報(bào)告完成人，近兩年無估價(jià)報(bào)告被鑒定為“應(yīng)重新評(píng)估”或被評(píng)審為“不合格”等情況。
②專家?guī)鞂＜业墓ぷ魅蝿?wù)及權(quán)利和義務(wù)
·入庫專家要承擔(dān)專家委員會(huì)安排的工作任務(wù)。工作任務(wù)主要包括估價(jià)報(bào)告的評(píng)審或鑒定、繼續(xù)教育授課、課題研究、咨詢服務(wù)等。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，專家完成工作任務(wù)后可享受工作補(bǔ)貼。
·工作中要嚴(yán)格遵守保密制度、回避制度，遵循公正、客觀，獨(dú)立的評(píng)估原則，恪守職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)范及專家委員會(huì)規(guī)定的有關(guān)專家行為準(zhǔn)則。
·專家的工作受協(xié)會(huì)保護(hù)。專家要珍惜專家榮譽(yù)，維護(hù)專家委員會(huì)、協(xié)會(huì)及估價(jià)行業(yè)的聲譽(yù)，積極參加公益活動(dòng)等。
·專家委員會(huì)對(duì)專家工作情況實(shí)施年度履職評(píng)價(jià)，對(duì)存在違法違規(guī)行為的、年度履職評(píng)價(jià)不合格的、連續(xù)兩次無正當(dāng)理由不參加工作的及因身體健康狀況不勝任工作等情況的專家，專家委員會(huì)可終止專家資格。
（三）專家隊(duì)伍發(fā)展?fàn)顩r
2006年建立專家?guī)煲院?，專家?duì)伍人數(shù)逐年擴(kuò)大，第一期專家有30名，第十期專家有76名，第一期至第十期歷時(shí)15年，共有230多名專家參加過估價(jià)報(bào)鑒定和評(píng)審工作。專家隊(duì)伍的職業(yè)資格構(gòu)成趨于多樣化，專家的業(yè)務(wù)素質(zhì)能適應(yīng)各種目的類型的估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)價(jià)的要求，表1的數(shù)據(jù)可反映第一期至第十期專家委員會(huì)和專家隊(duì)伍的變化情況。
表1 房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)及專家隊(duì)伍發(fā)展?fàn)顩r
房地產(chǎn)估價(jià) 專家委員會(huì) | 專家隊(duì)伍 （專家?guī)欤?/strong> | 專家隊(duì)伍職業(yè)資格構(gòu)成 | 備 注 | |||||||||||
屆
別 | 起 止 年 月 | 委員 人數(shù) | 專 家 期 別 | 起止年月 聘任期 | 專家 人數(shù) | A 房地產(chǎn)估價(jià)師 | B 土地估價(jià)師 | AB 房、地雙師 | AC 房、造雙師 | AD房、資雙師 | ABC房、地、造三師 | ABD房、地、資三師 | E 其他 | A房地產(chǎn)估價(jià)師 B土地估價(jià)師 C造價(jià)工程師 D資產(chǎn)評(píng)估師 E其他 |
第一屆 | 2002.4- 2004.7 | 30 | 第一期 | 2002.4-2004.7 | 30 | 27 | 14 | 12 | 2 | 2 | 1 | “房屋拆遷估價(jià)專家委員會(huì)成立” | ||
2004.7- 2004.12 | 35 | 第二期 | 2004.7- 2004.12 | 35 | 31 | 13 | 12 | 1 | 2 | 2 | 3 | 更名為“房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)” | ||
第二屆 | 2004.12- 2006.5 | 43 | 第三期 | 2004.12- 2006.6 | 43 | 37 | 17 | 14 | 1 | 3 | 3 | 3 | ||
第三屆 | 2006.5- 2011.5 | 7 | 第四期 | 2006.7- 2007.6 | 51 | 45 | 23 | 21 | 3 | 4 | 3 | 4 | 建立專家?guī)?/span> | |
第五期 | 2007.7- 2008.6 | 56 | 50 | 26 | 24 | 2 | 5 | 5 | 4 | |||||
第六期 | 2008.7- 2009.6 | 61 | 55 | 34 | 32 | 2 | 1 | 6 | 4 | 4 | ||||
第七期 | 2009.7- 2011.6 | 64 | 58 | 35 | 33 | 2 | 1 | 8 | 5 | 4 | ||||
第四屆 | 2011.5-2015.8 | 9 | 第八期 | 2011.7- 2013.6 | 58 | 53 | 35 | 34 | 5 | 2 | 9 | 8 | 3 | |
第九期 | 2013.7- 2015.6 | 72 | 67 | 52 | 42 | 4 | 1 | 9 | 9 | 3 | ||||
第五屆 | 2015.8-2019.6 | 11 | 第十期 | 2015.7- 2017.6 | 76 | 70 | 58 | 56 | 6 | 1 | 11 | 11 | 4 | |
第十一期 | 2017.7- 2019.6 | |||||||||||||
三、估價(jià)報(bào)告鑒定和評(píng)審的工作規(guī)則
在估價(jià)報(bào)告鑒定和評(píng)審工作過程中，為保障專家堅(jiān)持“公正、客觀、獨(dú)立”的原則完成任務(wù)，專家委員會(huì)制定了一些工作制度，要求專家?guī)鞂＜液蛥f(xié)會(huì)工作人員執(zhí)行。
（一）回避制度
協(xié)會(huì)工作人員在分配估價(jià)報(bào)告鑒定或報(bào)告評(píng)審任務(wù)、安排專家組人員時(shí)，要執(zhí)行“回避制度”。不能安排專家承接自己執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)或密切相關(guān)機(jī)構(gòu)完成的估價(jià)報(bào)告；如果專家接到這類需要回避的報(bào)告，應(yīng)立即退回協(xié)會(huì)，協(xié)會(huì)另安排專家接此任務(wù)。
（二）保密制度
協(xié)會(huì)工作人員在分發(fā)被鑒定或評(píng)審的估價(jià)報(bào)告前，先要復(fù)制隱去估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱和報(bào)告完成人及審核人的名字，然后才發(fā)給專家。
專家應(yīng)嚴(yán)格遵守保密制度。鑒定組專家在獨(dú)立完成報(bào)告的鑒定意見后，在專家組集體討論鑒定綜合意見的會(huì)上，專家可暢所欲言發(fā)表自己的意見，但會(huì)后不能散布專家組的討論情況。
參與報(bào)告評(píng)審的專家在獨(dú)立完成評(píng)審意見表后，不得外泄評(píng)審報(bào)告及報(bào)告評(píng)分的相關(guān)信息。
（三）使用“專家代碼”的規(guī)定
專家委員會(huì)賦予專家?guī)烊霂鞂＜颐咳恕皩＜掖a”，在專家聘任期內(nèi)可有效使用。專家代碼僅專家本人知道，可通過專家代碼收件（協(xié)會(huì)提供的有關(guān)資料、案例信息等）或反饋?zhàn)约和瓿傻膱?bào)告鑒定或評(píng)審意見；在鑒定報(bào)告或評(píng)審報(bào)告意見表上用專家代碼簽名；現(xiàn)場(chǎng)查勘工作證用專家代碼，不寫專家名字；這為專家能客觀，獨(dú)立發(fā)表自己的見解創(chuàng)造良好條件。
（四）報(bào)告鑒定和評(píng)審工作嚴(yán)格按程序規(guī)范操作
①協(xié)會(huì)工作人員對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告要進(jìn)行合法性、完整性的資料審核，符合規(guī)定要求的才能受理鑒定，安排專家組。專家組接任務(wù)后，一般3天內(nèi)安排現(xiàn)場(chǎng)查勘，10日內(nèi)安排專家組合議會(huì)討論形成鑒定意見及鑒定結(jié)論；專家委員會(huì)出具鑒定報(bào)告及鑒定結(jié)論，對(duì)合格報(bào)告的鑒定結(jié)論為“維持原估價(jià)結(jié)果”；對(duì)不合格報(bào)告的鑒定結(jié)論為“應(yīng)重新評(píng)估”。
②專家組專家應(yīng)參加鑒定工作的全過程，包括現(xiàn)場(chǎng)查看、獨(dú)立完成自己的鑒定意見，參加專家組合議會(huì)討論。
在現(xiàn)場(chǎng)查勘過程中，要進(jìn)拆遷區(qū)片、要進(jìn)戶，做好現(xiàn)場(chǎng)記錄。如遇拒絕進(jìn)門或半路阻攔等侮辱性“禮遇”，專家組可立即停止現(xiàn)場(chǎng)查勘程序，專家委員會(huì)可出具“終止鑒定”的結(jié)論。
③估價(jià)報(bào)告評(píng)審實(shí)行初審、復(fù)審、會(huì)審三級(jí)審查制度。每篇報(bào)告安排初審專家2名、主審專家1名。專家要依據(jù)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，獨(dú)立進(jìn)行分析、評(píng)定分值、指出扣分點(diǎn)或加分點(diǎn)，并說明理由，完成評(píng)審意見表。主審專家著重對(duì)初審結(jié)果進(jìn)行復(fù)核，分析專家評(píng)分差距ΔS，把握專家組評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)的一致性，綜合評(píng)審意見。
會(huì)審由專家委員會(huì)組織，專家委員會(huì)、行政主管部門負(fù)責(zé)人及主審專家組成，對(duì)評(píng)審報(bào)告逐篇進(jìn)行會(huì)審，重點(diǎn)審查評(píng)分不合格的報(bào)告及評(píng)分偏離度大、評(píng)分差距大的報(bào)告，形成會(huì)審結(jié)論。專家委員會(huì)負(fù)責(zé)寫成評(píng)審結(jié)果報(bào)告，提交政府主管部門審定、發(fā)文公布。
四、積極發(fā)揮評(píng)估技術(shù)指導(dǎo)作用
估價(jià)專家委員會(huì)的技術(shù)指導(dǎo)作用體現(xiàn)在三方面。
首先，是專家?guī)鞂＜彝ㄟ^估價(jià)報(bào)告的鑒定、評(píng)審工作實(shí)務(wù)提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。專家參加報(bào)告鑒定和質(zhì)量評(píng)審工作中，接觸到大量復(fù)雜的各種目的類型的估價(jià)報(bào)告，通過專家小組會(huì)上結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)務(wù)研討，從各位專家的鑒定意見互相交流中，取長(zhǎng)補(bǔ)短擴(kuò)大知識(shí)面，對(duì)彼此業(yè)務(wù)水平的提高有直接的指導(dǎo)作用。專家在執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)的估價(jià)工作中，起著“傳幫帶”的作用，間接推動(dòng)本機(jī)構(gòu)估價(jià)師重視提高估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量問題。
第二，專家組對(duì)年檢報(bào)告的評(píng)審綜合意見向被評(píng)審的估價(jià)機(jī)構(gòu)反饋，評(píng)審“合格”的報(bào)告用書面方式反饋專家評(píng)審綜合意見。對(duì)評(píng)審為“不合格”的報(bào)告采用座談或約談方式反饋專家評(píng)審綜合意見，專家委員會(huì)通知機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人及報(bào)告完成人（報(bào)告上簽名的估價(jià)師）參加意見反饋會(huì)，并邀請(qǐng)?jiān)u審該報(bào)告的專家出席?！霸u(píng)審綜合意見反饋”對(duì)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)作用是很有效的。
第三，組織專家參加協(xié)會(huì)立題的課題研究項(xiàng)目。研究課題完成后在行業(yè)內(nèi)推廣應(yīng)用，直接指導(dǎo)推進(jìn)全行業(yè)重視估價(jià)報(bào)告的合法性、規(guī)范性和合理性問題，努力提高估價(jià)報(bào)告質(zhì)量。
協(xié)會(huì)重視估價(jià)實(shí)務(wù)相關(guān)的課題研究，鼓勵(lì)估價(jià)機(jī)構(gòu)各自開展立題研究，對(duì)一些全局性的課題，由專委員會(huì)組織專家參加研究，如：
《房地產(chǎn)和土地估價(jià)報(bào)告評(píng)價(jià)體系研究》（2006年完成）；
《上海房屋拆遷中建筑物基準(zhǔn)重置價(jià)格的應(yīng)用研究》（2008年完成）；
《上海市住宅房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)值批量評(píng)估》（2011年完成）；
《房地產(chǎn)（舊里）區(qū)片價(jià)格評(píng)估研究》（2014年完成）等。
2015年后隨著房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展又研究和制定了一批技術(shù)指引。
在研究課題完成后，在估價(jià)師繼續(xù)教育培訓(xùn)會(huì)上向全體估價(jià)師進(jìn)行介紹，并在全行業(yè)推廣應(yīng)用。
以《房地產(chǎn)和土地估價(jià)報(bào)告評(píng)價(jià)體系研究》（以下簡(jiǎn)稱“評(píng)價(jià)體系”）課題成果應(yīng)用為例，專委員會(huì)在2009年專家評(píng)審培訓(xùn)會(huì)上，對(duì)2009年的年檢抽查報(bào)告評(píng)審按《評(píng)價(jià)體系》標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)分。對(duì)應(yīng)實(shí)地抽樣的95份估價(jià)報(bào)告，安排46名專家，組成95個(gè)專家評(píng)審小組。平均每位專家要參加6或7個(gè)評(píng)審小組，平均每人評(píng)審不同類型的估價(jià)報(bào)告6.5篇。專家評(píng)審?fù)瓿珊?，我們?duì)每個(gè)評(píng)審小組中各專家的評(píng)分差異程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，設(shè)定“評(píng)分偏離度P”和“評(píng)分全距ΔS”兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。
“評(píng)分偏離度p”按以下公式計(jì)算：
式中：pi —某評(píng)審小組中，某專家的評(píng)分偏離度
si —某評(píng)審小組中，某專家的評(píng)分值
—某評(píng)審小組中，各位專家評(píng)分值的算術(shù)平均值
2009年上海市房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審結(jié)果，按《評(píng)價(jià)體系》標(biāo)準(zhǔn)，專家評(píng)分偏離度測(cè)算結(jié)果見表2。從表2看出：P＜5％和5％≤P＜10％兩項(xiàng)合計(jì)占比為74.1％；
表2 專家評(píng)分偏離度P分布表 （2009年檢報(bào)告評(píng)審）
評(píng)分偏離度P(%) | 專家評(píng)審人次（人次） | 占專家評(píng)審總?cè)舜蔚谋壤ǎィ?/strong> |
P | 129 | 43.4% 30.7% ＞74.1% |
P | 91 | |
P | 50 | 16.8% |
P | 23 | 7.8% |
P | 4 | 1.3% |
說明大多數(shù)專家的評(píng)分差異并不顯著，評(píng)估結(jié)果基本一致、專家對(duì)《評(píng)價(jià)體系》基本掌握。
“評(píng)分全距ΔS”是對(duì)估價(jià)報(bào)告評(píng)分差異情況的簡(jiǎn)單測(cè)度，是對(duì)某篇報(bào)告專家評(píng)分的最大值與最小值之差。從表3看出：對(duì)某篇報(bào)告專家評(píng)分的最高分與最低分的分差ΔS超過20分的報(bào)告有12篇，占95篇報(bào)告總數(shù)的12.6％，說明這12篇報(bào)告的專家評(píng)審結(jié)果存在較大的分歧。這種情況的報(bào)告要引起注意，值得進(jìn)一步分析或安排新的專家組重新評(píng)審。
表3 估價(jià)報(bào)告評(píng)分全距ΔS分布表（2009年檢報(bào)告評(píng)審）
評(píng)分全距ΔS（分） | 估價(jià)報(bào)告評(píng)審篇數(shù)（篇） | 占估價(jià)報(bào)評(píng)審總數(shù)的比例（%） |
ΔS＜10 | 38 | 40 |
10≤ΔS ＜15 | 29 | 30.5 |
15≤ΔS ＜20 | 16 | 16.9 |
20≤ΔS ＜25 | 111＞12 | 11.61.0＞12.6% |
25≤ΔS ＜30 | ||
合計(jì) | 95 篇 | 100% |
堅(jiān)持評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，正確把握評(píng)審口徑，不僅體現(xiàn)專家對(duì)估價(jià)報(bào)告的評(píng)價(jià)能力，更關(guān)系到報(bào)告評(píng)審結(jié)果的可靠性、有效性。這種檢查方法既指導(dǎo)專家做好報(bào)告評(píng)審工作，提高專家的報(bào)告評(píng)價(jià)水平，也充分發(fā)揮專家委員會(huì)的技術(shù)監(jiān)督管理作用。
五、結(jié)語
房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)的作用主要體現(xiàn)在以下兩方面：
1.推進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)產(chǎn)品（包括估價(jià)報(bào)告、咨詢報(bào)告及課題研究成果等）質(zhì)量的提高，指導(dǎo)估價(jià)師提高業(yè)務(wù)水平，激勵(lì)估價(jià)機(jī)構(gòu)探索拓寬業(yè)務(wù)范圍及競(jìng)爭(zhēng)能力。
2.培育一支高素質(zhì)的專家隊(duì)伍。他們具有承擔(dān)各種類型估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)價(jià)的能力，敢于承擔(dān)難度較高的社會(huì)責(zé)任，如對(duì)房屋拆遷（征收）估價(jià)報(bào)告，司法、落政等情況較復(fù)雜、矛盾較大的估價(jià)報(bào)告作鑒定。專家委員會(huì)和專家頂著要“高估”或要“低估”的各種壓力，堅(jiān)持依法評(píng)估、誠(chéng)信至上承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，提交“公平、客觀、獨(dú)立”的估價(jià)鑒定結(jié)論，努力做好為房地產(chǎn)市場(chǎng)鑒證服務(wù)的“第三方”。
我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景下成長(zhǎng)、壯大，行業(yè)發(fā)展從借鑒國(guó)際上的估價(jià)理論和經(jīng)驗(yàn)起步，雖然起步較晚，但行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍覆蓋面及業(yè)務(wù)量卻實(shí)現(xiàn)了跨越式增長(zhǎng)。短短的30年發(fā)展，在估價(jià)理論、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)等方面已趕上國(guó)際水平，能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需求，在行業(yè)自律管理、承擔(dān)社會(huì)責(zé)任等方面明顯體現(xiàn)著中國(guó)特色。
作者：吳賽珍
工作單位：上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)