摘要：本文主要講述了房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展歷程、角色定位以及面臨的挑戰(zhàn)。該行業(yè)歷經(jīng)30年的發(fā)展，不僅是城市發(fā)展的見證者，更是百姓生活蝶變的助力者。然而，隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展和政府職能的調(diào)整，該行業(yè)也面臨著諸多挑戰(zhàn)。作者指出，要想在行業(yè)中立足，就必須成為行業(yè)風(fēng)范的錘煉者、信心與方向的引領(lǐng)者和技術(shù)賦能的先行者。
關(guān)鍵詞：親歷；見證；信心
2024年，注定是一個不平凡的年份，這是新中國成立75周年，是全面貫徹落實(shí)黨的二十大精神的關(guān)鍵之年,是深入實(shí)施“十四五”規(guī)劃的攻堅(jiān)之年。對于我們房地產(chǎn)估價行業(yè)來說，更是一個舉足輕重的時間節(jié)點(diǎn)——這是“國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估制度”、“國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度”30周年。
春江潮水連海平，海上明月共潮生。
時也，勢也，每個行業(yè)的發(fā)展變遷，始終離不開時代的車輪驅(qū)動；也離不開城市發(fā)展、技術(shù)演變、人才更迭帶來的命題和挑戰(zhàn)。半個甲子的歲月沉淀，房地產(chǎn)估價行業(yè)圍繞著“揭示和表達(dá)房地產(chǎn)的客觀價格”這一準(zhǔn)則和圭臬，伴隨著新中國城市商品經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)行業(yè)的萌芽、發(fā)展、躍升，成為見證時代發(fā)展、印證高質(zhì)量前行的重要角色。
站在歷史的時間軸上，我們應(yīng)當(dāng)有回望30年的欣然沉淀和初心復(fù)盤；更要有賡續(xù)傳承、創(chuàng)新前行的勇氣定力。當(dāng)然，勇氣和定力的來源，是對自身根基、發(fā)展定位、角色屬性的準(zhǔn)確判斷——房地產(chǎn)評估，既是時代重要節(jié)點(diǎn)的親歷者、城市發(fā)展騰飛的見證者，更是百姓生活蝶變的助力者。
一、何為時代重要節(jié)點(diǎn)的親歷者？
這源自國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性發(fā)展的客觀規(guī)律和房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)屬性。房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，30年間，隨著城市版圖的日新月異和我國房價不斷走高,房產(chǎn)在老百姓的日常生活中既是生活必需品,又是個人的重要大額資產(chǎn)。因此,如何對房地產(chǎn)進(jìn)行正確合理的評估定價,對國家、房地產(chǎn)公司、信貸機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和民眾個人而言,都有著十分重要的意義。
1992年，中國實(shí)行了土地有償使用，1994年，國家立法規(guī)定實(shí)行房地產(chǎn)價格評估制度。1999年發(fā)布的國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，作為國家房地產(chǎn)評估業(yè)第一部國家標(biāo)準(zhǔn)，它規(guī)范了房地產(chǎn)估價行為，從技術(shù)操作上保證了估價結(jié)果的客觀公正和合理。
應(yīng)運(yùn)而生、應(yīng)時而興。
從萌芽初期，房地產(chǎn)估價行業(yè)就明確了自身的職業(yè)定義：根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運(yùn)用科學(xué)的估價方法，對房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的價值進(jìn)行估算和判定的活動——它不僅具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，更是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。
走過三十載春秋。這段歷程中，房地產(chǎn)估價師行業(yè)伴隨著中國商品房、商品經(jīng)濟(jì)的萌芽、發(fā)展、騰飛，逐漸壯大，成為推動房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的重要力量。
二、何為城市發(fā)展騰飛的見證者？
財(cái)經(jīng)作家吳曉波在《激蕩三十年》中，對中國市場經(jīng)濟(jì)浪潮的30年沉浮做了故事性的梳理和講述，其中充滿著拓荒者的無畏探索、引領(lǐng)者的跋涉前行。
房地產(chǎn)估價行業(yè)何嘗不是如此——當(dāng)我們在城市快速更迭的大街小巷穿梭；當(dāng)我們見證著城市天際線不斷躍升，這過程中，房地產(chǎn)估價的身影始終伴隨——它評估的不僅是數(shù)字，也是城市縱深的價值肌理；服務(wù)的不僅是百姓，更是城市的發(fā)展版圖延伸。
古鎮(zhèn)錢塘，自古繁華，作為改革開放最早的先行地之一，房地產(chǎn)評估，也在第一時間推動著城市地產(chǎn)的萌芽起步。
90年代初期，互聯(lián)網(wǎng)還沒有誕生普及、媒體廣告依然是稀缺品，伴隨著城市核心商品房的開發(fā)和二手銷售，很快催生了第一塊評估業(yè)務(wù)——課稅評估誕生。課稅的價值賦能，很快解決了彼時的交易痛點(diǎn)，即不同類型、不同新舊和裝修標(biāo)準(zhǔn)的二手房，其賠付標(biāo)準(zhǔn)的確定。通過評估師的定級，促進(jìn)了交易市場的穩(wěn)健起步。
2000年左右，所有的中介機(jī)構(gòu)一律跟政府脫鉤，房地產(chǎn)估價行業(yè)也于2001年實(shí)現(xiàn)脫鉤，開始市場化，估價作為客觀公正的中間媒介，對城市地塊的拆遷建設(shè)，起到了立竿見影的效果。
比如，在老小區(qū)和城市廠區(qū)的拆遷工作中，因?yàn)橹贫鹊牟煌晟?、?biāo)準(zhǔn)的不清晰，補(bǔ)償價格沒有市場價可做參考，導(dǎo)致房地產(chǎn)價值補(bǔ)償雙方的矛盾很明顯，這當(dāng)中，評估起了關(guān)鍵性的作用。通過科學(xué)的方法，確定公正合理的價格，對于推進(jìn)征收的順利推進(jìn)、緩解人民內(nèi)部的矛盾都產(chǎn)生了重要作用。
三、何為百姓生活蝶變的助力者？
城市是快速迭代發(fā)展的有機(jī)體，作為改革開放后最早在春風(fēng)中蘇醒的江南重鎮(zhèn)，杭州以西子湖的婉約、錢江潮的澎湃，驅(qū)動著這座城市版圖的日益擴(kuò)大、能級的不斷提升。這其中，地產(chǎn)價值隨著城市區(qū)域的發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整，迎來了眾多歷史性的節(jié)點(diǎn)——西湖整治、城市西進(jìn)、錢塘江時代開啟、城市新區(qū)開辟、城中村改造、三大世界文化遺產(chǎn)串珠成鏈……每一項(xiàng)重要的城市空間發(fā)展規(guī)劃，都牽涉到百姓民生的結(jié)構(gòu)性調(diào)整、生活版圖的蝶變重生。
這其中，精準(zhǔn)的評估數(shù)據(jù)、完備的評估機(jī)制、妥善的評估溝通，產(chǎn)生了無可估量的重要作用。
宋高宗曾有詩：“西溪且留下”，成為如今雋永江南濕地景觀的重要注解，西溪濕地也是杭州自然與人居和諧共生的全球典范。
然而將時光撥回20年前，西溪濕地原住民的拆遷過程中，也曾經(jīng)出現(xiàn)過許多不和諧的聲音和群體性事件。
新世紀(jì)開篇，杭州大力推進(jìn)西溪濕地綜合整治工程，這個過程中，對原住民土地價值、房屋價值的評估就顯得尤為重要。
由于長期“靠水吃水”，西溪濕地整治初期，需遷出大量的村民，為自然的修復(fù)保留重組的空間，這個時候，關(guān)于土地價格的衡量就產(chǎn)生了矛盾。
此時，評估扮演了定海神針的作用，估價師們深入現(xiàn)場調(diào)研，對周邊房屋價值進(jìn)行了全面評估。他們不僅考慮了房屋的物理屬性，如結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、位置等，還結(jié)合了歷史價值、環(huán)境因素、政策影響等多維度指標(biāo)，為政府提供了科學(xué)、合理的評估報(bào)告。這一報(bào)告不僅確保了原住民能夠得到公正的補(bǔ)償和妥善的安置，更為項(xiàng)目的順利實(shí)施提供了有力保障?？茖W(xué)的評估手法、人性化的溝通手法，有針對性地尋求解答、化解矛盾，保障了整體綜保工程的順利開展，為如今“城市之肺”的和諧景象貢獻(xiàn)了行業(yè)力量。
毫不夸張地說，房地產(chǎn)估價師的專業(yè)技能是城市建設(shè)的堅(jiān)實(shí)基石之一。他們運(yùn)用精湛的估價技術(shù)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對城市中的房地產(chǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)評估。
在西湖西進(jìn)、城中村改造、舊廠房搬遷等一系列重大民生熱點(diǎn)、民生實(shí)事的推進(jìn)過程中，房地產(chǎn)估價師們以其專業(yè)的視角，對城市用地性質(zhì)、容積率、建筑密度等因素進(jìn)行深入分析，為政府提供了科學(xué)的規(guī)劃建議。行業(yè)充分考慮了城市的可持續(xù)發(fā)展需求，注重資源的合理配置和空間布局的優(yōu)化，這些舉措，推動城市規(guī)劃更加科學(xué)、合理，城市的未來發(fā)展更加有序、健康。
在土地征收領(lǐng)域，房地產(chǎn)估價師們通過對土地征收補(bǔ)償方案的嚴(yán)格評估，確保了征收的公平性和合理性，估價師深入了解了被征收土地的實(shí)際情況和村民的利益訴求，為政府提供了公正的評估報(bào)告。不僅維護(hù)了農(nóng)民和市民的合法權(quán)益，也為土地征收工作的順利進(jìn)行提供了有力保障。
四、時代蓬勃向前，唯一不變的，就是變化本身
和許多行業(yè)一樣，房地產(chǎn)估價行業(yè)也面臨著全新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)：隨著互聯(lián)網(wǎng)的蓬勃興起、政府部門的職能調(diào)整、技術(shù)路徑的更新迭代，我們的行業(yè)也出現(xiàn)了諸多痛點(diǎn)：房地產(chǎn)交易課稅評估業(yè)務(wù)式微、評估業(yè)務(wù)量雪崩式的下降……挑戰(zhàn)，源自多個方面：
（一）其一，信息化的快速沖擊，“分一杯羹”的競爭者多了
信息化的快速發(fā)展，讓技術(shù)公司大量躋身傳統(tǒng)行業(yè)，京東、淘寶、工行等入庫司法網(wǎng)絡(luò)詢價平臺；同時由于種種原因，稅務(wù)部門開始建立了存量房交易計(jì)稅征管信息系統(tǒng)，交易課稅不再需要估價機(jī)構(gòu)的評估報(bào)告了，因此估價行業(yè)起步階段賴以生存的業(yè)務(wù)——房地產(chǎn)交易課稅評估面臨重大挑戰(zhàn)，近乎蒸發(fā)；
同時，在線估價平臺席卷金融界，一些互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)公司紛至沓來，與我們的估價機(jī)構(gòu)一起，實(shí)行網(wǎng)絡(luò)估價服務(wù)，搶占了大量的客戶資源。
（二）其二，評估行業(yè)的定義紊亂，“自亂陣腳”的心態(tài)多了
房地產(chǎn)評估有著嚴(yán)格的定義和屬性，但是由于業(yè)務(wù)量的減少、競爭的高度擠壓，出現(xiàn)了違背行業(yè)定義的諸多現(xiàn)象。如根據(jù)資產(chǎn)評估法，房地產(chǎn)價格咨詢服務(wù)和房地產(chǎn)價格評估服務(wù)同樣是對房地產(chǎn)價格的估算，但兩者的界定有著清晰的邊界——房地產(chǎn)價格評估服務(wù)是對房地產(chǎn)價格評定、估算，并出具房地產(chǎn)估價報(bào)告的評估專業(yè)行為，評估機(jī)構(gòu)和評估專業(yè)人員對出具的評估報(bào)告承擔(dān)法律責(zé)任，而房地產(chǎn)價格咨詢服務(wù)不能出具房地產(chǎn)評估報(bào)告，不承擔(dān)價格咨詢服務(wù)行為的法律責(zé)任。
但兩者的混淆時有發(fā)生，一些機(jī)構(gòu)讓評估服務(wù)變成了咨詢服務(wù)，收費(fèi)卻按咨詢服務(wù)的成本定價，而評估機(jī)構(gòu)和評估人員需要承擔(dān)出具估價報(bào)告的法律責(zé)任，權(quán)力和義務(wù)完全相左，對行業(yè)的規(guī)范性產(chǎn)生了不良影響。
（三）其三，從業(yè)者職業(yè)素養(yǎng)良莠不齊，不正當(dāng)競爭多了
估價師行業(yè)，本身有著嚴(yán)格的職業(yè)規(guī)范，比如出具房地產(chǎn)價格咨詢服務(wù)結(jié)果時不應(yīng)出具帶有“房地產(chǎn)評估”字眼，更不應(yīng)該有估價師簽字的內(nèi)容；比如出具房地產(chǎn)評估報(bào)告時必須嚴(yán)格按照房地產(chǎn)估價規(guī)范，即使采用表格式估價報(bào)告，雖然可以比敘述式估價報(bào)告簡明扼要一些，但其內(nèi)容仍然應(yīng)包含敘述式估價報(bào)告應(yīng)有的內(nèi)容，不能省略某些內(nèi)容，包括所有的附件；又比如房地產(chǎn)價格評估服務(wù)決不能省略現(xiàn)場查勘這一環(huán)節(jié)，且應(yīng)有二名估價師參與估價活動……
但是實(shí)際操作中，有不少機(jī)構(gòu)和個體估價師不斷違背這些準(zhǔn)則，看似眼前得利，但對整個行業(yè)的規(guī)范性管理、標(biāo)準(zhǔn)性收費(fèi)、制度化約束都會產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響。
以上這些現(xiàn)象，既有各行各業(yè)共同面臨的結(jié)構(gòu)性問題和發(fā)展性思考，也有估價師行業(yè)所獨(dú)有的行業(yè)癥候，如何在30周年的這個時間節(jié)點(diǎn)，以歷史的眼光、以發(fā)展的自信、以擁抱變化的態(tài)度、以自我革新的精神，不斷梳理優(yōu)勢、尋找藍(lán)海、驅(qū)動迭代，考驗(yàn)著我們行業(yè)的每個人，也決定了行業(yè)接下來的發(fā)展態(tài)勢。
五、首先，我們要做行業(yè)風(fēng)范的錘煉者
不容否認(rèn)，房地產(chǎn)估值數(shù)據(jù)和信息系統(tǒng)給金融業(yè)帶來了高速、便捷的房地產(chǎn)估值服務(wù)，這是社會發(fā)展的一個必然趨勢，大數(shù)據(jù)的先驅(qū)者正在給房地產(chǎn)估值業(yè)務(wù)帶來一場革命，在藝術(shù)與科學(xué)之間的頻譜上將其推向科學(xué)。
但是，在中國這個缺乏真實(shí)數(shù)據(jù)的社會里，加上每一處房地產(chǎn)又有其影響價值的不同因素，許多需要現(xiàn)場查勘才能發(fā)現(xiàn)和了解，單純依照數(shù)據(jù)，無法提供比傳統(tǒng)評估更準(zhǔn)確的估值。
因此，從行業(yè)風(fēng)范和職業(yè)操守上，每個估價師要堅(jiān)信，房產(chǎn)的估價將永遠(yuǎn)既依賴于科學(xué)方法，也依賴于專業(yè)判斷，從業(yè)者應(yīng)當(dāng)從自身的思想意識著手、從行業(yè)操守著手，不斷錘煉自身的專業(yè)能力，規(guī)范從業(yè)的行為，方能在行業(yè)發(fā)展的浪潮中某得生存的空間。
其次，我們要做信心與方向的引領(lǐng)者。
房地產(chǎn)作為特殊的商品，估價是永恒的話題，估價師的重要性將長期存在，我們需要保持信心，同時也應(yīng)該明確方向：今后我們重點(diǎn)去估哪類房地產(chǎn)，去估哪種估價目的的評估項(xiàng)目？
應(yīng)當(dāng)積極探索“新”、“特”、“難”的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，如農(nóng)村房地產(chǎn)，損害房地產(chǎn)，歷史建筑，車站，機(jī)場、碼頭，加油站，大型綜合體，軍隊(duì)房地產(chǎn)，教育房地產(chǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)，違法房地產(chǎn)，土地增值稅計(jì)稅價值，投資性房地產(chǎn)減值測試，集資房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)適用房等等。
六、再次，我們要做技術(shù)賦能的先行者
評估，在英文中是estimate，esti這個詞根指代“價值”，而其中也藏著“mate”這個詞根，這就要求我們關(guān)注價值本身，注重良伴前行。
其一，關(guān)注技術(shù)創(chuàng)新，更多采用自動化和數(shù)據(jù)分析工具來提高效率和準(zhǔn)確性。例如，使用無人機(jī)進(jìn)行航拍測量和高精度地理定位系統(tǒng)進(jìn)行測繪，可以減少人為誤差并提高評估的準(zhǔn)確性。
其二，關(guān)注人工智能和大數(shù)據(jù)應(yīng)用：AI和大數(shù)據(jù)技術(shù)在房地產(chǎn)評估領(lǐng)域的應(yīng)用將有望增加。通過分析大量的市場數(shù)據(jù)和歷史交易記錄，可以更準(zhǔn)確地預(yù)測房地產(chǎn)價格趨勢和評估價值，為投資者和業(yè)主提供更可靠的信息。
其三，關(guān)注可持續(xù)發(fā)展考量：全球?qū)沙掷m(xù)發(fā)展的重視程度逐漸增加，將對房地產(chǎn)評估行業(yè)產(chǎn)生影響。我們需要更長遠(yuǎn)的視野，如考慮可再生能源、環(huán)境友好特性和碳排放等因素，以確保評估結(jié)果與可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)一致。
中國傳統(tǒng)文化講究修身、齊家、治國、平天下。個人價值的實(shí)現(xiàn)如此，一個行業(yè)的振興也是如此。
我們應(yīng)當(dāng)時刻銘記初心——房地產(chǎn)估價行業(yè)的核心價值是公正、客觀，因此，從業(yè)者應(yīng)當(dāng)在行業(yè)規(guī)范、職業(yè)操守、學(xué)習(xí)精神等方面嚴(yán)格要求自身，唯有做一把剛正不阿的“尺子”、立一座不偏不倚的“天平”，方能在洶涌的時代浪潮中，正己立人，丈量時代。
作者：趙志菲
工作單位：杭州永正房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司