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目前為房地產(chǎn)稅收服務(wù)的房地產(chǎn)估價主要有兩種情形：一是存量房交易征收契稅核定交易價格的環(huán)節(jié)，二是未來征收房地產(chǎn)稅時評估房地產(chǎn)稅計稅價值。第一種情況是伴隨著存量房日常交易時發(fā)生的，第二種情況還處于房地產(chǎn)稅改革研究之中，屬于研究范疇，還有沒正式開展。但服務(wù)于存量房交易契稅征管的評估卻是在房地產(chǎn)稅計稅價值批量評估空轉(zhuǎn)試點和研究的時候發(fā)展起來的，是房地產(chǎn)稅改革成果的轉(zhuǎn)化。本文將沿著房地產(chǎn)稅改革相關(guān)時間軸介紹為房地產(chǎn)稅收服務(wù)的房地產(chǎn)估價發(fā)展及演變歷程。

一、房地產(chǎn)稅改革歷程

我國從2003年開始加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅的改革進(jìn)程，選擇北京、丹東、重慶、南京、深圳和寧夏吳忠市六個地區(qū)作為首批房地產(chǎn)稅改革試點地區(qū)，從此開始了我國探討研究批量評估的歷史?？偨Y(jié)2003年以來的改革進(jìn)程，中國房地產(chǎn)稅改革可以劃分為以下幾個階段。

（一）起步階段

從2004年至2005年，可以稱為房地產(chǎn)稅改革的起步階段。在這個階段，國家選定了六個城市開展房地產(chǎn)稅改革空轉(zhuǎn)試點，在試點地區(qū)分別開展了批量評稅的理論研究工作，并取得了階段性成果。北京市地方稅務(wù)局完成了成本法批量評估模型的研究工作，并開發(fā)了可以完成成本法批量評估任務(wù)的CAMA系統(tǒng)。其他五個試點地區(qū)都接受了北京市成本法批量評估的研究成果。這個時期，南京市地方稅務(wù)局研究了基準(zhǔn)價格系數(shù)修正批量評估方法，分別通過市場法、收益法和成本法測算區(qū)片標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的基準(zhǔn)價格，并建立修正系數(shù)體系，從而可以借助于計算機(jī)技術(shù)實現(xiàn)南京市房地產(chǎn)的批量評估任務(wù)，這被稱為“南京模式”。重慶市財稅局也系統(tǒng)研究了基于三大經(jīng)典估價理論的批量評估方法，并且研發(fā)了重慶市計算機(jī)輔助房地產(chǎn)批量評稅系統(tǒng)。在這個階段，重慶市的CAMA系統(tǒng)是全部六個地區(qū)中設(shè)計和開發(fā)最完善的，這個系統(tǒng)采用了當(dāng)時最流行的軟件開發(fā)模式——BS模式（瀏覽器服務(wù)器模式），具有用戶界面美觀大方，功能齊全完整，擴(kuò)展性良好的特點。此外，重慶市的CAMA還植入了地理信息系統(tǒng)分析軟件ArcGIS，能夠開展房地產(chǎn)數(shù)據(jù)空間分析。深圳市借鑒了當(dāng)?shù)刂康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的研究成果，基于當(dāng)?shù)叵鄬Ρ容^完善的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，已經(jīng)能夠比較好地完成批量評估任務(wù)，只可惜受到數(shù)據(jù)限制深圳的試點經(jīng)驗并不能簡單地推廣到其他地區(qū)。

（二）深化階段

從2006至2008年，房地產(chǎn)稅改革空轉(zhuǎn)試點地區(qū)由六個擴(kuò)大到十個，新增加了河南省、安徽省、福建省的某些地級市及大連市的個別城區(qū)。目的是為了將六個試點地區(qū)的前期試點經(jīng)驗推廣，并加以深化。在這個階段發(fā)現(xiàn)，推廣首批六個試點地區(qū)批量評估研究成果并非易事，一些前期經(jīng)驗存在偏差，甚至是錯誤。例如，因為成本法是一種非常模型化的方法，原本以為成本法批量評估最為簡單，將土地價值加上建筑物價值就可以得出評估結(jié)果。但事實并非如此，因為我國住宅形式主要是高層建筑，一個小區(qū)往往又有多棟住宅樓，如何將小區(qū)土地分?jǐn)偟矫恳粦糇≌鲜且粋€極難解決的問題。我國幅員遼闊，地區(qū)和生活習(xí)慣差異很大，影響房地產(chǎn)價值的因素紛繁復(fù)雜。此外，房地產(chǎn)交易真實案例的獲取是普遍存在的困難。上述原因?qū)е率袌龇ㄅ吭u估模型運用到課稅估價實踐上存在很大困難。

（三）實踐階段

從2009年至今可以稱為實踐階段。這個階段的顯著標(biāo)志是前期試點成果的提煉和實踐嘗試，丹東市和杭州市的批量評估軟件被推薦為全國批量評估標(biāo)準(zhǔn)軟件，作為將來房地產(chǎn)稅正式實施的備選軟件。丹東市的評估軟件功能完善，特別是房地產(chǎn)信息和納稅人信息的數(shù)據(jù)管理功能比較完善，與我國國情和房地產(chǎn)登記制度配合的比較科學(xué)合理。這個軟件另外一個特點是軟件包括了以市場法、收益法和成本法為基礎(chǔ)的批量評估模型，具有標(biāo)準(zhǔn)CAMA的基本功能。杭州市既不屬于首批六個試點城市和地區(qū)，也不屬于擴(kuò)大試點后的十個城市和地區(qū)。但是杭州市財政局直屬征收管理局為了提高房地產(chǎn)契稅征收管理水平，從2006年10月開始籌劃建立房地產(chǎn)計稅價值自動評估系統(tǒng)，2007年3月正式啟動這項工作，2008年4月系統(tǒng)開發(fā)完成投入試運行。杭州市的這套軟件雖然不是為了建立房地產(chǎn)稅批量評估系統(tǒng)而開發(fā)的，但是卻具備了批量評估軟件的基本功能，而且是應(yīng)用在稅收征管實踐上的唯一一套軟件，其效果已經(jīng)得到了實踐檢驗。杭州市的這套評估軟件的理論基礎(chǔ)是房地產(chǎn)基準(zhǔn)價格系數(shù)修正評估法，該方法有效應(yīng)用的前提條件是全面系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)市場信息和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。因此，杭州的模式或經(jīng)驗是指明了房地產(chǎn)稅計稅價值批量評估的工作模式，即首先進(jìn)行系統(tǒng)全面的市場調(diào)查，然后測算住房的基準(zhǔn)價格，并建立基準(zhǔn)價格修正系數(shù)體系，最后將這些內(nèi)容轉(zhuǎn)化成計算機(jī)支持的批量評估系統(tǒng)。杭州市從實際征收的房地產(chǎn)契稅出發(fā)，建立和開發(fā)了房地產(chǎn)批量評估系統(tǒng)，不僅提高了契稅征管水平，而且還為房地產(chǎn)稅的實施奠定了堅實基礎(chǔ)。杭州經(jīng)驗標(biāo)志著我國房地產(chǎn)稅改革研究進(jìn)入了實踐階段。

北京市于2009年也開展了住宅小區(qū)基準(zhǔn)價格測算評估實踐工作。中國人民大學(xué)土地管理系負(fù)責(zé)調(diào)查北京市高價住宅小區(qū)，測算高檔住宅小區(qū)基準(zhǔn)價格，并建立基準(zhǔn)價格修正體系。這也是房地產(chǎn)稅改革從理論走向?qū)嵺`的一個過程和嘗試。

二、房地產(chǎn)稅稅基批量評估

國家從2003年開始深化房地產(chǎn)稅改革，國家稅務(wù)總局負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅計稅價值批量評估技術(shù)的研究。研究集中在如何采用三大經(jīng)典評估方法，運用計算機(jī)輔助批量評估技術(shù)。通過兩批次的空轉(zhuǎn)試點取得了一定成果，具體如下。

（一）成本法批量評估技術(shù)

成本法的基本理論非常模型化，即房地產(chǎn)價值=土地評估價值+建筑物評估價值。目前，我國各個城市普遍建立了基準(zhǔn)地價及更新制度，每個城市都具有基準(zhǔn)地價，通過基準(zhǔn)地價系數(shù)修正方法可以評估城市的每一宗土地的價值。如果根據(jù)建筑物的不同結(jié)構(gòu)、用途、建筑材料、裝修、設(shè)備設(shè)施等事先測算得出建筑物的重置成本單價，通過不動產(chǎn)登記系統(tǒng)獲得建筑物面積，就可以評估得到建筑物的價值。因此，從理論上來看，成本法似乎最適合采用批量評估技術(shù)評估房地產(chǎn)的計稅價值。

北京市是最早開展成本法批量評估技術(shù)研究的試點城市，北京市有相對較為完善的基準(zhǔn)地價體系，北京地稅局委托測算了北京市不同結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的建安成本。以此為基礎(chǔ)北京市建立了成本法批量評估模型，并且成為首批6個試點地區(qū)中其他5個地區(qū)的學(xué)習(xí)榜樣。事實上，成本法可以較好地解決部分商業(yè)房地產(chǎn)（例如，寫字樓、政府辦公樓、購物中心等）和工業(yè)房地產(chǎn)的評估問題。但是對于住宅而言，成本法存在著難以克服的缺陷或者說存在尚未解決的研究難題。我國住宅形式主要是多層和高層集中居住為主，幾棟住宅樓共同占有一宗小區(qū)土地，住宅小區(qū)的全體業(yè)主成為這一宗土地的共同使用權(quán)人。運用成本法就必須知道每套住房所分?jǐn)偟耐恋胤诸~（面積或價值），才能通過土地評估方法獲得每套住房的土地價值。這個問題在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域和估價專業(yè)領(lǐng)域都還沒有得到解決。在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門有三種土地分?jǐn)傆^點：第一，根據(jù)面積分?jǐn)?，即根?jù)每套住房的建筑面積占該土地上全部建筑面積比例分?jǐn)?；第二，根?jù)價值分?jǐn)?，即每套住房的價值占土地上房地產(chǎn)的總價值的比例進(jìn)行分?jǐn)偅坏谌?，不具體分?jǐn)?，而在產(chǎn)權(quán)登記證上注明全體產(chǎn)權(quán)人共同所有。前兩種分?jǐn)偡椒ǘ疾荒芎芎媒鉀Q土地價值與成套住房價值的正確關(guān)系，例如，有些住宅的底層被開發(fā)成商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)的價值或土地使用年期都與住宅不同，通過面積進(jìn)行分?jǐn)偞嬖诓缓侠碇?。采用價值進(jìn)行分?jǐn)倢τ谛麻_發(fā)的房地產(chǎn)來說是可行的，而對于舊的房地產(chǎn)則存在困難，因為缺少當(dāng)時登記的房地產(chǎn)原始取得價格，無法進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪?/span>

成本法另外一個重要評估參數(shù)是建筑物重置成本，測算重置成本需要借助成本手冊，也就是根據(jù)建筑物用途、結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施以及裝修標(biāo)準(zhǔn)測算的重置成本表格。在美國、加拿大、澳大利亞、德國等國都有專業(yè)機(jī)構(gòu)測算和編制的成本手冊。估價師借助成本手冊可以快速、準(zhǔn)確測算建筑物的重置成本，成本法批量評估更需要這個成本手冊。為此，國家稅務(wù)總局委托中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會開展非居住類房產(chǎn)批量評估成本手冊研究工作。學(xué)會召集行業(yè)內(nèi)最優(yōu)秀的估價機(jī)構(gòu)開展研究，并于2014年底做了課題結(jié)題匯報。課題內(nèi)容包括針對中國國情對建筑物進(jìn)行系統(tǒng)分類和分級，并針對北京、成都、武漢、深圳等城市制定了成本手冊編制的技術(shù)方案。技術(shù)方案將建筑物成本分解成土建成本、設(shè)備設(shè)施成本和裝修成本三部分，根據(jù)建筑物分類和分級，可以迅速準(zhǔn)確測算重置成本。應(yīng)該說，這個科研課題建立了中國建筑物重置成本手冊測算和編制技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，各地按照這個標(biāo)準(zhǔn)是能夠編制出成本手冊的。這個科研項目，為非居住類房產(chǎn)成本手冊編制掃除了技術(shù)障礙，使運用成本法批量評估非居住類房地產(chǎn)計稅價值成為可能。

（二）收益法批量評估技術(shù)

商業(yè)房地產(chǎn)評估通常采用收益法，收益法的基本公式如下：

                                                              公式1

上述公式的應(yīng)用前提假設(shè)是：評估房地產(chǎn)收益年期為有限年n，每年收益固定不變?yōu)?em style="font-family: 宋體, SimSun; font-size: 16px;">a。如果采用上述評估公式，收益法也是非常模型化的評估方法，適用于房地產(chǎn)稅的批量評估。但是仔細(xì)研究上述公式里面的評估參數(shù)，卻發(fā)現(xiàn)難度不小。首先是房地產(chǎn)的收益a的求取問題。房地產(chǎn)收益可以分為毛收益和凈收益兩種，毛收益是直接從房地產(chǎn)租金或者營業(yè)收入推導(dǎo)得出來的，即房地產(chǎn)毛收益=單位租金x出租面積。從毛收益中扣除運營費用得出的收益稱為凈收益，運營費用一般包括管理成本、維護(hù)成本、租金損失風(fēng)險成本以及稅費。對采用毛收益還是凈收益，專家學(xué)者持不同態(tài)度。筆者主張采用毛收益，因為運營費用扣除里面包含稅費，具體而言是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅及附加。未來改革的房地產(chǎn)稅將會包含房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅費。不同類型房地產(chǎn)的運營費用比率測算很可能包含了未來極有可能取消的上述稅費，因此，凈收益測算沒有必要和意義。事實上，只要明確和統(tǒng)一資本化率的內(nèi)涵，采用毛收益或者凈收益在本質(zhì)上都是一樣的，對評估結(jié)果沒有影響。

收益法批量評估第二個參數(shù)是資本化率的求取。資本化率的內(nèi)涵非常豐富，不僅可以反映房地產(chǎn)收益能力與風(fēng)險大小、房地產(chǎn)品質(zhì)好壞，還可以對應(yīng)不同的收益內(nèi)涵。對應(yīng)上面討論的毛收益和凈收益，可以將資本化率界定為對應(yīng)毛收益的資本化率和對應(yīng)凈收益的資本化率。從這個意義上看，采用毛收益和凈收益都是一樣的，通過對資本化率這個評估參數(shù)的調(diào)整，可以得到一致的評估結(jié)果。比較而言，采用毛收益更簡單一些，因為無需考慮運營費用率的測算，更加方便建立收益法批量評估模型。目前房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會已經(jīng)制定了資本化率和報酬率測算的技術(shù)指引文件（草稿），并協(xié)調(diào)開展全國各城市的測算工作。在全國范圍完成測算工作之后，采用收益法批量評估房地產(chǎn)稅計稅價值將變得更加可行，結(jié)果也更加精準(zhǔn)。

第三個參數(shù)是房地產(chǎn)的收益年期n。收益年期一般通過房地產(chǎn)的預(yù)期使用年限減去已使用年限計算，考慮到我國土地使用制度的特點，計算結(jié)果還需要與該房地產(chǎn)所占用土地剩余使用年期進(jìn)行比對。如果土地剩余年期長于建筑物剩余使用年期，則以建筑物剩余年期作為房地產(chǎn)的收益年期，反之，則以土地剩余使用年期作為收益年期。出于房地產(chǎn)稅評估和征管需要的目的，采用收益法批量評估技術(shù)評估房地產(chǎn)的計稅價值時是否需要考慮年期呢？筆者認(rèn)為不同評估目的決定不同價值標(biāo)準(zhǔn)，計稅價值評估目的決定評估的價值標(biāo)準(zhǔn)不同于一般交易目的的評估。盡管計稅價值以市場價值為導(dǎo)向，但是更強(qiáng)調(diào)價值的合理性、一致性和公平性。基于這樣考慮，筆者主張收益法批量評估商業(yè)房地產(chǎn)不考慮年期的影響。從稅收原理上也可以更好解釋不考慮年期的原因。例如，在一條商業(yè)街道同一區(qū)段上有兩棟寫字樓，其中一棟比較新，收益年期有40年；另外一棟相對舊一些，收益年期有20年。因為這兩棟樓的規(guī)模相當(dāng)，裝修水平類似，區(qū)位一致，因此，它們的年收益都是一樣的。如果出于交易目的評估這兩棟樓的市場價值，因為收益年期不同，采用公式1計算得出的評估結(jié)果肯定不等。而出于房地產(chǎn)稅評估和征管目的，根據(jù)不同評估結(jié)果計算的房地產(chǎn)稅也不相同，這就會給上述兩棟寫字樓的經(jīng)營者帶來稅收不公平問題。舊的寫字樓價值低，交的稅少，因此可以獲得更高的經(jīng)營利潤，在經(jīng)營上處于優(yōu)勢地位；而新的寫字樓的價值高，繳交的房地產(chǎn)稅高，經(jīng)營利潤低，競爭上處于不利地位。因為稅收制度設(shè)計導(dǎo)致原本經(jīng)營和競爭相近的房地產(chǎn)產(chǎn)生了不公平的競爭，這是錯誤的。從房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵和服務(wù)目的出發(fā)，考慮年期也是不對的。出于一個區(qū)位的用途一致的房地產(chǎn)所享受的基礎(chǔ)設(shè)施和政府公共服務(wù)是一樣的，為此應(yīng)該付出相同的服務(wù)成本——房地產(chǎn)稅。因此，不管房地產(chǎn)新舊程度如何，只要所處區(qū)位相同，用途一致，就應(yīng)該支付相同的房地產(chǎn)稅。目前，國內(nèi)關(guān)于年期的爭論還沒有停止。加拿大和我國香港地區(qū)房地產(chǎn)稅批量評估經(jīng)驗也告訴我們，采用收益法批量評估商業(yè)房地產(chǎn)的計稅價值不考慮年期問題，香港是根據(jù)房地產(chǎn)的年租金征收差餉的。

國內(nèi)通過兩批次的房地產(chǎn)稅改革空轉(zhuǎn)試點關(guān)于收益法批量評估的研究和實踐還不夠充分，得出的一些研究結(jié)論還不完善。2005年南京市地稅局在匯報試點經(jīng)驗時曾經(jīng)介紹了收益法的運用。南京當(dāng)時的做法是通過收益法評估公式1測算典型商業(yè)街道的房地產(chǎn)收益價值，再運用統(tǒng)計學(xué)測算代表商業(yè)街道典型房地產(chǎn)的基準(zhǔn)價值，繼而通過街道等區(qū)位和房地產(chǎn)實體修正系數(shù)進(jìn)行修正，最終得到待評估房地產(chǎn)的價值。實際上這不是收益法批量評估技術(shù)，而是市場法批量評估技術(shù)。正確的收益法批量評估技術(shù)路線要從建立租金的測算模型出發(fā)，通過分類分區(qū)的資本化率還原成收益價值，最后得到計稅價值。

（三）市場法批量評估技術(shù)

市場法批量評估技術(shù)適用于交易頻繁發(fā)生的房地產(chǎn)的計稅價值評估，例如住宅。市場法批量評估模型通常有兩種類型，一種是函數(shù)式模型，例如最常用的特征價格模型；另外一種是表格式的模型，常用的是基準(zhǔn)價格和修正系數(shù)模型。前一種模型是運用統(tǒng)計學(xué)從房地產(chǎn)交易價格里面直接推導(dǎo)建立起來的，后者也是通過首先建立函數(shù)模型，然后再通過模型測算標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的基準(zhǔn)價格，同時測算標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)發(fā)生偏離的重要指標(biāo)作為修正系數(shù)。相對于前者，后者更容易為納稅人所理解和接受。

國內(nèi)關(guān)于市場法批量評估的試點和研究始于2004年北京地稅局在亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開展商品住宅特征價格模型的研究，該項目成功地建立了該區(qū)域的商品住宅特征價格模型。之后，又分別在宣武區(qū)牛街、廣安門區(qū)域嘗試建立了高層商品住宅特征價格模型，在海淀區(qū)建立了房改房的特征價格模型。北京市對特征價格模型在住宅計稅價值批量評估模型研究上進(jìn)行了細(xì)致研究，取得了令人滿意的結(jié)果。南京市地稅局在同期采用了基準(zhǔn)價格系數(shù)修正方法批量評估住宅、商業(yè)和工業(yè)房地產(chǎn)價格。參加第一批試點的丹東市、重慶市和深圳市也都研究建立了住宅計稅價值的批量評估模型，總體技術(shù)思路要么是采用特征價格模型，要么就采用基準(zhǔn)價格系數(shù)修正方法?；鶞?zhǔn)價格系數(shù)修正法實質(zhì)上就是市場法的間接比較法，在拆遷評估中運用的比較多。

從2007年開始，杭州財稅局開展了杭州市住宅小區(qū)調(diào)查工作，并建立了杭州市住宅小區(qū)樓盤表和特征價格模型，通過模型測算了全部小區(qū)每棟樓的標(biāo)準(zhǔn)房的基準(zhǔn)價格，并建立了基準(zhǔn)價格修正系數(shù)體系。杭州市所建立起來的基準(zhǔn)價格及修正系數(shù)模型已經(jīng)成功地運用在契稅的征管上。國家稅務(wù)總局在2009年春天在杭州召開了現(xiàn)場交流會，對杭州市開展的住宅價格評估工作給予了高度評價，認(rèn)為杭州模式完全可以運用在房地產(chǎn)稅改革的計稅價值評估上，并且更符合中國當(dāng)下的國情。盡管杭州模型最初是為了加強(qiáng)契稅征管而研究開發(fā)的，但殊途同歸，杭州模型就是一種實用的符合中國當(dāng)下國情的住宅計稅價值批量評估。因此，也可以說杭州模型為房地產(chǎn)稅改革空轉(zhuǎn)試點研究經(jīng)驗落地找到了證據(jù)，隨后中國各地開始開發(fā)強(qiáng)化契稅征管的存量房交易價格核定系統(tǒng)，并運用在稅收征管實踐上。杭州市住宅小區(qū)調(diào)查建立樓盤表和基準(zhǔn)房價的具體工作是由浙江恒基房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司承擔(dān)的，批量評估軟件是由浙江天正信息科技有限公司開發(fā)的。估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)市場調(diào)研，測算基準(zhǔn)房價，建立樓盤表以及系數(shù)修正體系；專業(yè)軟件公司負(fù)責(zé)開發(fā)和維護(hù)批量評估系統(tǒng)，并把估價機(jī)構(gòu)測算的評估參數(shù)導(dǎo)入評估系統(tǒng)；兩家機(jī)構(gòu)相互配合，協(xié)助政府高質(zhì)量完成契稅征管工作。這種工作模式后來紛紛被其他城市采用。

三、批量評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)研究

在經(jīng)過起步階段之后，總結(jié)起步階段的試點經(jīng)驗，其中一個成果就是建立了批量評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，這個技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)在深化階段中得以被實踐檢驗和完善。北京市作為最早開展房地產(chǎn)稅改革試點城市積累了豐富經(jīng)驗，這些經(jīng)驗形成了北京版的批量評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。南京市作為首批試點的城市之一，完成了市場法、收益法和成本法批量評估模型的建立，因此，以南京的批量評估模式為基礎(chǔ)建立了一個評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，這被稱為“南京版本”。北京版本和南京版本代表了起步階段批量評估的主要成果。國家稅務(wù)總局綜合了兩個城市的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并形成了最終國家版本的“批量評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”。

（一）北京版本

北京版本的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)《北京市房地產(chǎn)計稅價值評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》共分6章43條。具體是第一章總則，第二章評稅要素，第三章成本法評估房地產(chǎn)計稅價值，第四章市場法評估房地產(chǎn)計稅價值，第五章收益法評估房地產(chǎn)計稅價值，第六章術(shù)語概念和附則。北京版本的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的特點是第三章至第五章，這三章將房地產(chǎn)批量評估的成本法、市場法和收益法的具體步驟——數(shù)據(jù)搜集、參數(shù)測算和選擇、評估模型建立與檢驗、批量評估以及結(jié)果確定等都進(jìn)行了仔細(xì)說明，具有較強(qiáng)的可操作性。這三種批量評估方法都是經(jīng)過房地產(chǎn)稅改革空轉(zhuǎn)試點積累經(jīng)驗后總結(jié)出來的，帶著明顯的實驗痕跡，其應(yīng)用也受到一定限制。比如，成本法批量評估模型是：房地產(chǎn)稅計稅價值=房地產(chǎn)評估值×計稅價值比例=（房產(chǎn)評估值+地產(chǎn)評估值）×計稅價值比例。其中，房產(chǎn)評估值=房產(chǎn)重置成本×成新率，房產(chǎn)重置成本＝建安造價（1+間接費用比率）×建筑面積。只要建安造價及間接費用比率測算得準(zhǔn)確，房產(chǎn)評估結(jié)果的準(zhǔn)確率是可以保證的。土地價值是通過基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估的，即土地價值=宗地樓面熟地價×土地使用權(quán)面積=適用的基準(zhǔn)地價（樓面熟地價）×評稅時點修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×行業(yè)用途修正系數(shù)×土地使用權(quán)面積。收益法批量評估模型是通過對北京市西單商業(yè)街的商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查和研究后建立起來的，具有較強(qiáng)的實踐應(yīng)用價值，但測算出來的評估參數(shù)，諸如租金臨街修正系數(shù)、運營費用比率和資本化率還不具備普遍適用性。

（二）南京版本

《南京市房地產(chǎn)稅計稅價值評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》包含6章39條，第一章總則和第二章評估要素與北京版相差不多。第三章至第五章分別是成本法評稅、市場法評稅和收益法評稅，這三章將三種評稅方法的步驟和流程都做了詳細(xì)規(guī)定。第六章是計稅要素與附則。南京版具有兩個特點。第一，三種評稅方法基本都屬于同一種方法，即基準(zhǔn)價系數(shù)修正方法。首先，通過成本法、市場法和收益法測算評稅分區(qū)房地產(chǎn)的基準(zhǔn)價格，再通過相應(yīng)修正系數(shù)進(jìn)行必要調(diào)整和修正，最后得出房地產(chǎn)的計稅價值評估結(jié)果。因此，三種經(jīng)典的估價方法在形式上被統(tǒng)一了，這種做法是否正確值得商榷。第二，南京版的附則非常多，因此，整個技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到109頁，4.7萬字。附則共計20個，涵蓋了成本法、市場法和收益法測算基準(zhǔn)價的主要參數(shù)以及基準(zhǔn)價修正的全部系數(shù)。從表面上看，南京版的評估規(guī)則具有很強(qiáng)的操作性，通過這個規(guī)則可以完成南京市房地產(chǎn)稅的評估工作，但是如果通過三種方法測算的基準(zhǔn)價格不具有代表性，測算的修正系數(shù)不準(zhǔn)確，這個技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)就會產(chǎn)生比較大的結(jié)果偏差，用基準(zhǔn)價格系數(shù)修正法取代三種經(jīng)典評估方法的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是存在缺陷的。

（三）國家版本

在北京版和南京版的基礎(chǔ)上，國家稅務(wù)總局于2005年組織編制了《房地產(chǎn)計稅價值評估規(guī)則（試行）》，這個規(guī)則包括12章，計40條。十二章分別是總則，術(shù)語，評稅原則，評稅方法與程序，數(shù)據(jù)收集與管理，房地產(chǎn)類別劃分，評稅分區(qū)，建立評稅模型，模型檢驗與校準(zhǔn)，評稅結(jié)果，計算機(jī)輔助批量評稅以及附則。從這個規(guī)則的結(jié)構(gòu)可以看出，國家版本的技術(shù)規(guī)則是從房地產(chǎn)批量評估的流程出發(fā)，對批量評估的各個環(huán)節(jié)都做出了相應(yīng)規(guī)定；不僅對三種批量評估技術(shù)方法和程序做出了相應(yīng)規(guī)定，而且對數(shù)據(jù)的收集和管理，劃分房地產(chǎn)類型和進(jìn)行評稅分區(qū)，建立評稅模型，對模型進(jìn)行檢驗和校正，評估結(jié)果認(rèn)定以及計算機(jī)批量評估程序開發(fā)都做了原則性規(guī)定。因此，這個規(guī)則更符合國家層面規(guī)則應(yīng)該具有的特點?？上У氖欠康禺a(chǎn)稅改革空轉(zhuǎn)試點結(jié)束并沒有真正開征，這個技術(shù)規(guī)則就只能束之高閣了。

2011年國家稅務(wù)總局委托中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會開展《房地產(chǎn)稅稅基評估技術(shù)與制度研究》課題研究，2012年底研究成果得到有關(guān)方面鑒定通過。該研究對房地產(chǎn)稅稅基評估中的關(guān)鍵技術(shù)問題和制度做出了系統(tǒng)全面的研究，并對房地產(chǎn)稅落地開征初期、中期和未來成熟期提出了可行的技術(shù)方案。

四、上海和重慶房產(chǎn)稅改革試點

2011年1月28日，上海和重慶率先試點推行個人住房房地產(chǎn)稅，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)稅改革進(jìn)入了一個新階段。表1是兩個城市個人住房房產(chǎn)稅征收改革方案的具體內(nèi)容，兩城在房產(chǎn)稅征收對象、稅率設(shè)置、免稅面積等方面都存在差異，其中征收對象范圍不同是兩座城市最大的政策設(shè)定差異。上海僅針對增量住房征收房產(chǎn)稅，而重慶房產(chǎn)稅征收對象包含了個人擁有的獨棟商品住宅及新購的高檔住宅，同時涉及到存量市場和增量市場。此外，重慶也對同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房進(jìn)行無免稅面積的房產(chǎn)稅征收，旨在防止外來炒房投機(jī)行為。重慶的房產(chǎn)稅征收政策側(cè)重高檔住宅，符合“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的房地產(chǎn)調(diào)控理念，從房產(chǎn)稅的渠道對高檔住宅市場形成有效制約；而上海的政策以多套房為主要征收對象，對炒房行為起到了一定抑制的作用。

表1  重慶和上海房產(chǎn)稅改革試點方案

從征收管理角度比較兩市房產(chǎn)稅方案可以看到，在重慶市只要新建住宅一經(jīng)納入房產(chǎn)稅征收數(shù)據(jù)庫，該套住房就被打上房產(chǎn)稅的“烙印”，不管日后該套住房如何流轉(zhuǎn)，都要征收房產(chǎn)稅。而上海則是動態(tài)的，如果繳交房產(chǎn)稅的家庭將擁有的住房售出，達(dá)不到兩套住房的交稅標(biāo)準(zhǔn)，則該家庭不再繼續(xù)交稅。所以，兩個城市房產(chǎn)稅征收管理的負(fù)擔(dān)是不同的，上海需要針對家庭擁有住房的情況做出相應(yīng)的調(diào)整。

上海、重慶兩市的房產(chǎn)稅改革方案總體來說對房地產(chǎn)稅所起到的宣傳作用大于實際稅收效果，兩市房產(chǎn)稅征收規(guī)模有限，對地方財政作用不大，對房地產(chǎn)市場價格也沒有明顯的調(diào)控作用，但是畢竟是中國針對住宅恢復(fù)征稅試點的兩個城市，讓人們認(rèn)識和接受了針對住房使用環(huán)節(jié)征稅的新規(guī)定。此外，兩地也積累了房產(chǎn)稅征收管理的工作經(jīng)驗，加強(qiáng)了與房地產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)之間的合作。

五、總結(jié)和未來趨勢

中國房地產(chǎn)稅改革空轉(zhuǎn)試點從2003年展開至今已經(jīng)過了21年，經(jīng)過兩輪空轉(zhuǎn)試點以及后續(xù)強(qiáng)化契稅監(jiān)管的存量房交易價格核定系統(tǒng)的應(yīng)用，國家有關(guān)部門積累了豐富經(jīng)驗，產(chǎn)出了大量成果，包括若干著作、培訓(xùn)教材和論文，甚至是房地產(chǎn)稅實施的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)草案。從2009年開始，房地產(chǎn)稅相關(guān)立法工作也在開展，全國人大法工委也組織了多輪討論和意見征詢活動。似乎房地產(chǎn)稅的正式實施呼之欲出了。

2008年以來，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會積極跟蹤房地產(chǎn)稅試點情況，積極參與有關(guān)課題研究工作，起草了《關(guān)于開征物業(yè)稅的報告》、《國外和我國港臺地區(qū)物業(yè)稅情況》、《我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制演變和物業(yè)稅研究、試點情況》、《開征物業(yè)稅的不同觀點、意見綜述》、《居民物業(yè)稅負(fù)擔(dān)、物業(yè)稅年收入及征收成本估算》、《非居住房產(chǎn)批量評估成本手冊編制研究》等研究報告。2011年承擔(dān)了國家稅務(wù)總局委托的《房地產(chǎn)稅稅基評估技術(shù)與制度研究》、《我國國情與房地產(chǎn)稅功能定位相關(guān)問題研究》兩項科研課題。研究過程中搜集了國內(nèi)外大量房地產(chǎn)稅有關(guān)的圖書、文獻(xiàn)資料，積累了豐富的研究素材，為房地產(chǎn)改革探索做出了卓越貢獻(xiàn)。

然而時至今日房地產(chǎn)稅依然沒有落地實施，甚至是沒有再繼續(xù)空轉(zhuǎn)研究。筆者認(rèn)為原因是多方面的，盡管表面上看做了大量的技術(shù)準(zhǔn)備和人員儲備，但是房地產(chǎn)稅改革的核心問題實際上并沒有回答清楚，相反一直存在較大爭議，這才是阻礙房地產(chǎn)稅改革的真正障礙。

（一）受益稅和財產(chǎn)稅觀點之爭

中國當(dāng)前的房地產(chǎn)稅體系在一定程度上體現(xiàn)了受益稅與財產(chǎn)稅的特點。受益稅強(qiáng)調(diào)根據(jù)納稅人從公共服務(wù)中獲得的利益來征稅，這在契稅等稅種中有所體現(xiàn)，因為契稅通常與房地產(chǎn)的交易和轉(zhuǎn)移相關(guān)，反映了房地產(chǎn)交易帶來的經(jīng)濟(jì)利益。然而，財產(chǎn)稅則更側(cè)重于基于財產(chǎn)本身的價值來征稅，這在房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅中得到了體現(xiàn)。

然而，當(dāng)前的房地產(chǎn)稅體系在兩種觀點之間并沒有達(dá)到完美的平衡。一方面，稅種之間存在重疊和交叉，導(dǎo)致重復(fù)征稅現(xiàn)象，增加了納稅人的負(fù)擔(dān)。另一方面，由于征收標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一，不同地區(qū)之間的稅負(fù)存在不公平現(xiàn)象，影響了稅收的公平性。

未來的房地產(chǎn)稅究竟是財產(chǎn)稅還是受益稅呢？中國房地產(chǎn)稅改革向美國借鑒和學(xué)習(xí)了很多，美國林肯土地政策研究院曾多次協(xié)助中國有關(guān)部門赴美國學(xué)習(xí)和調(diào)研。美國房地產(chǎn)稅是典型的財產(chǎn)稅，因此我國房地產(chǎn)稅改革之初自然也是按照財產(chǎn)稅的思路開展試點研究。但是隨著研究的展開，逐漸發(fā)現(xiàn)一些問題很難回答清楚，比如我們的土地制度是公有制，城市土地所有權(quán)歸國家所有，納稅人只擁有一定年期的土地使用權(quán)，因此，嚴(yán)格意義上講中國的房地產(chǎn)并非完全的私有財產(chǎn)。因此，針對非完全私有財產(chǎn)的房地產(chǎn)按照財產(chǎn)征稅原理征稅存在理論障礙。這一點也是房地產(chǎn)稅改革中被質(zhì)疑最多的。如果采用受益稅的原理征稅，政府提供基礎(chǔ)設(shè)施等基本公共服務(wù)，誰使用誰付稅，評估的房地產(chǎn)計稅價值作為稅額計算依據(jù)，就能夠完美解決上述問題。因此，筆者建議應(yīng)該盡快明確房地產(chǎn)改革的受益稅理論方向，學(xué)習(xí)借鑒香港特區(qū)差餉征收管理經(jīng)驗。

（二）從租計稅與從價計稅選擇

從租計稅和從價計稅是房地產(chǎn)稅征收中的兩種主要方式。從租計稅是根據(jù)房地產(chǎn)的租金收入來征收稅款，從價計稅則是根據(jù)房地產(chǎn)的市場價值來征收稅款。實際上，租金和價值之間是存在著聯(lián)系和轉(zhuǎn)換的關(guān)系的。租金采用資本化率按照一定收益年期進(jìn)行資本化后就能轉(zhuǎn)化為價值，這就是收益法的基本原理。根據(jù)這個原理從租計稅與從價計稅并無區(qū)別，但對租金相同而受益年期不同的房地產(chǎn)而言，從租計稅與從價計稅就存在區(qū)別，采用從租計稅兩個房地產(chǎn)的稅負(fù)相等，采用從價計稅收益年期長的房地產(chǎn)稅負(fù)就要高一些。如果采用財產(chǎn)稅的原理，從價計稅是合適的方法；如果采用受益稅原理，則從租計稅才是正確的選擇。

（三）合適的開征時間點

中國全面開征房地產(chǎn)稅的時間點選擇是一個復(fù)雜而敏感的問題。全面開征房地產(chǎn)稅可能對社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定影響，特別是在房地產(chǎn)市場波動較大的情況下。此外，對于已經(jīng)擁有較高房價的城市而言，全面開征房地產(chǎn)稅可能增加居民的經(jīng)濟(jì)壓力。因此，在選擇開征時間點時，需要綜合考慮多個因素。首先，需要評估房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性和發(fā)展趨勢，確保開征房地產(chǎn)稅不會對市場產(chǎn)生過大的沖擊。其次，需要考慮居民的經(jīng)濟(jì)承受能力和心理預(yù)期，避免引發(fā)社會不滿和抵觸情緒。最后，還需要加強(qiáng)稅收征管體系的建設(shè)和技術(shù)支持，確保稅收征管的效率和準(zhǔn)確性。

綜上所述，中國未來房地產(chǎn)稅改革需要在受益稅原理與財產(chǎn)稅原理之間做出選擇，并研究和優(yōu)化從租計稅與從價計稅的計稅價值批量評估方法，在技術(shù)準(zhǔn)備、人員儲備充足和法律環(huán)境完備情況下選擇合適的開征時間點。如此才能確保房地產(chǎn)稅改革的順利推進(jìn)和社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

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作者：曲衛(wèi)東

工作單位：中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院