摘要：經(jīng)過30年發(fā)展，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)逐漸進入到一個重要轉(zhuǎn)折期，需要新的擴展探索。近年來中國歷史建筑估價已經(jīng)發(fā)展為一項較重要的新興業(yè)務(wù)，對城市更新、古城保護、解決社會糾紛、存量用地再開發(fā)、老工業(yè)遺產(chǎn)盤活等方面有著不可替代的作用。站在估價行業(yè)長遠發(fā)展的更高角度看，歷史建筑估價不僅是一項業(yè)務(wù)，更是一個“產(chǎn)業(yè)鏈”，需要我們構(gòu)建“產(chǎn)業(yè)+市場+技術(shù)+人才+數(shù)字”綜合服務(wù)體系，做好市場模式創(chuàng)新、人才培養(yǎng)建設(shè)、服務(wù)轉(zhuǎn)型引領(lǐng)等。中國房地產(chǎn)估價行業(yè)只要不斷創(chuàng)新引領(lǐng)，致小博大、整合資源，必定會有更好發(fā)展。
關(guān)鍵詞：歷史建筑；估價；行業(yè)發(fā)展
中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展歷經(jīng)了30年輝煌成績，在國民經(jīng)濟發(fā)展中起著不可忽視的重要作用。但也要看到近幾年，隨著經(jīng)濟模式的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)估價業(yè)務(wù)范圍和規(guī)模逐步發(fā)生萎縮變化，給估價機構(gòu)帶來了較大的生存和發(fā)展危機。一些估價機構(gòu)清晰認識到了市場的變化，努力嘗試和探索新的發(fā)展之路，逐漸向其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域延伸。探索需要房地產(chǎn)估價機構(gòu)熟悉新時代行業(yè)發(fā)展方向，把握發(fā)展機遇，提升專業(yè)基礎(chǔ)，拓寬估價業(yè)務(wù)新領(lǐng)域，推動機構(gòu)的可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展。房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)探索新的發(fā)展通常有兩種模式，一是擴大業(yè)務(wù)范圍，轉(zhuǎn)型向其他咨詢業(yè)務(wù)領(lǐng)域延伸；二是重點挖掘新興評估業(yè)務(wù)，細化專業(yè)服務(wù)。
中國歷史建筑估價業(yè)務(wù)就是近年來一個較重要的新興市場。2018年10月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強文物保護利用改革的若干意見》，該《意見》明確提出了三大關(guān)鍵方向：一是全面構(gòu)建文物資源資產(chǎn)管理機制；二是積極促進文物的合理利用；三是完善社會參與機制。這三點均緊密關(guān)聯(lián)于估價業(yè)務(wù)，標志著中國文物與遺產(chǎn)系統(tǒng)在保護利用管理體系中的運營理念和管理制度正經(jīng)歷著重大調(diào)整。特別是2020年9月，習(xí)近平總書記強調(diào)“要建立健全歷史文化遺產(chǎn)資源資產(chǎn)管理制度”，這一舉措將文物資源資產(chǎn)管理提升到了國家資產(chǎn)管理的高度。緊接著，2021年中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強歷史文化保護傳承的意見》中，強調(diào)了歷史文化遺產(chǎn)的保護利用傳承，要求以價值為導(dǎo)向、全面保護、合理利用、傳承發(fā)展，并倡導(dǎo)多方參與，形成合力，同時注重社會文化效益、生態(tài)效益與經(jīng)濟效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同年，國家文物局與財政部聯(lián)合頒布了《國有文物資源資產(chǎn)管理暫行辦法》，明確將文物資源資產(chǎn)管理情況納入本級政府的年度國有資產(chǎn)報告，并向本級人大常委會報告。此外，該辦法還提出了文物資產(chǎn)價值量化與保值增值的具體要求，標志著文物管理正由傳統(tǒng)的保護性資源管理向更為全面的資源資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)變，這一變革具有深刻的制度性意義。
面對這一機制的重大調(diào)整，如何適應(yīng)并有效實施成為了一個亟待解決的現(xiàn)實問題。國務(wù)院公布的第三次文物普查結(jié)果顯示，全國共登記了不可移動文物766722處，加上更大規(guī)模的歷史建筑和建筑遺產(chǎn)，如何準確量化這些文物建筑的資產(chǎn)價值，以及如何確保它們的保值增值，已成為當(dāng)前文物管理領(lǐng)域亟待解決的重要課題。這不僅需要深入的理論探索和研究，還需要在實踐中的不斷創(chuàng)新和嘗試。
需要明確的是，歷史建筑作為城市文化的璀璨瑰寶，其估價不僅為城市更新提供了堅實的科學(xué)依據(jù)，更在促進歷史建筑資源整合得用、古城保護的可持續(xù)性發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。在處理歷史建筑相關(guān)的產(chǎn)權(quán)、使用、修繕等糾紛時，公正的估價能夠成為解決糾紛的有力支撐。此外，歷史建筑的估價還有助于我們識別其潛在價值，為存量用地的再開發(fā)以及老工業(yè)遺產(chǎn)的活化提供重要的策略指導(dǎo)。
在當(dāng)前，無論是對歷史建筑進行維護、修繕，還是進行投資、利用，甚至是面臨遷移、拆除的決策時，參與主體都需要仔細權(quán)衡各種利弊。價值評估，作為基礎(chǔ)和核心的標準，起著決定性的作用。同時，可利用性和經(jīng)濟性也是不可忽視的權(quán)衡標準，尤其是經(jīng)濟價值，更是投資者關(guān)注的焦點。因此，將可利用性和經(jīng)濟考量納入遺產(chǎn)保護管理之中，建立健全歷史建筑估價技術(shù)體系顯得尤為迫切和重要。2018年，最高人民法院、國家文物局等五部門聯(lián)合發(fā)布的《涉案文物鑒定評估管理辦法》中，文物經(jīng)濟價值評估的概念得到了正式提出，為歷史建筑的估價工作提供了更為明確和有力的政策支持。朱光亞（2020）（1）提出作為不動產(chǎn)的建筑遺產(chǎn)除立足于公眾利益、社會與歷史的價值外，還具有商品社會的另一個屬性，即經(jīng)濟價值。張杰（2019）（2）認為城市更新與織補需要通過經(jīng)濟創(chuàng)新來提升。習(xí)近平總書記2024年春節(jié)前在天津古文化街考察時強調(diào)要保護和利用好歷史文化街區(qū)，使其在現(xiàn)代化大都市建設(shè)中綻放異彩。堵不如疏，加強政策引導(dǎo)和利益導(dǎo)入，通過對特定收益、成本或額外效益的衡量，促使人們其改變行為決定，促進“棄拆為?！崩砟钷D(zhuǎn)變。
鑒于歷史建筑在城市文化中的核心地位，其估價訴求已日益成為蓬勃發(fā)展的新興業(yè)務(wù)市場。合理量化歷史建筑的經(jīng)濟價值，對于推動其合理利用、修繕、投資的社會參與具有重大意義，同時也支持了國有資產(chǎn)管理、司法鑒定與行政處罰的有效實施，有助于減少市場糾紛、維護社會穩(wěn)定。
然而，當(dāng)前市場上歷史建筑估價領(lǐng)域存在嚴重的不規(guī)范現(xiàn)象。一些藝術(shù)品鑒定中心或非專業(yè)評估機構(gòu)利用市場信息的不對稱性，進行隨意評估，導(dǎo)致結(jié)果失真，給社會和經(jīng)濟帶來了極大的負面影響。作為房地產(chǎn)估價師，我們肩負著時代賦予的專業(yè)責(zé)任，迫切需要解決這一問題，其緊迫性和必要性不言而喻。
歷史建筑估價作為一項新興估價業(yè)務(wù)，不僅是一個不可忽視的業(yè)務(wù)類別，更應(yīng)當(dāng)構(gòu)建成一個完整的“產(chǎn)業(yè)鏈”。這一產(chǎn)業(yè)鏈應(yīng)當(dāng)包括鑒定斷代、估值定價、測繪修繕等多個環(huán)節(jié)，類似于文物古董市場。目前，文物古董鑒定估值已經(jīng)形成了完整的產(chǎn)業(yè)鏈，但歷史建筑估價領(lǐng)域尚待完善，因此其未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/span>
從估價行業(yè)長遠發(fā)展的角度來看，歷史建筑估價不僅是產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建，更是推動行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要機遇。我們應(yīng)緊抓這一歷史機遇，構(gòu)建“產(chǎn)業(yè)+市場+技術(shù)+人才+數(shù)字”的綜合鏈，促進產(chǎn)業(yè)跨界融合，完善產(chǎn)業(yè)生態(tài)模式。這樣，我們才能更好地發(fā)揮歷史建筑估價在推動城市文化保護與發(fā)展中的重要作用。
一、產(chǎn)業(yè)整合
通過整合歷史建筑估價相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈資源，如房地產(chǎn)估價機構(gòu)、歷史建筑研究咨詢機構(gòu)，甚至是投資平臺、金融機構(gòu)等，形成產(chǎn)業(yè)合力，推動估價業(yè)務(wù)的深入發(fā)展。
（一）研究成本優(yōu)化—歷史建筑保護資金使用效率提升
梳理分析目前歷史建筑保護資金現(xiàn)狀問題。通過資產(chǎn)價值量化，研究歷史建筑保護、修繕、利用等行為，分析政府、產(chǎn)權(quán)人與使用者等利益方之間的博弈關(guān)系。分析歷史建筑特征要素對保護資金使用的影響。細化預(yù)算流程，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，突出保護重點，探索保護資金有效使用方式，提升資金使用效率，體現(xiàn)資產(chǎn)保值。
（二）研究效益增值—歷史建筑合理利用引導(dǎo)與管控
以歷史建筑特征要素、區(qū)位環(huán)境因素、相關(guān)利益人因素為決策變量，以歷史建筑維護建筑成本、周邊環(huán)境為約束條件，研究歷史建筑在利用過程中各要素與社會效益、經(jīng)濟效益的交互效應(yīng)。探索歷史建筑合理利用與有機更新的引導(dǎo)路徑，促進資產(chǎn)保值增值。
（三）多元參與—社會資本參與及激勵
通過歷史建筑保護利用投資現(xiàn)狀分析，梳理社會對投資歷史建筑保護利用的動機認知和痛點卡點，重點分析產(chǎn)權(quán)、利用、特征要素、保護限制及價值量的影響度。分析資產(chǎn)價值量化對引入社會資本產(chǎn)生的效應(yīng)，探索利益分配格局重構(gòu)，明確政府承擔(dān)投入責(zé)任及由市場機制調(diào)配的各自范圍。從完善市場準入、擴展參與渠道、強化金融支持、提供財稅優(yōu)惠等角度，優(yōu)化社會資本參與的適宜發(fā)展模式。支持政府資產(chǎn)管理，梳理資金渠道，為歷史建筑保護利用提供了經(jīng)濟角度的科學(xué)依據(jù)。
二、市場模式創(chuàng)新
積極探索符合歷史建筑估價特點的市場模式，如引入市場競爭機制、推動估價結(jié)果的市場化應(yīng)用等。
（1）理論研究：歷史建筑估價不同于傳統(tǒng)估價業(yè)務(wù)，需要有新的基礎(chǔ)理論作支撐，比如建筑遺產(chǎn)的經(jīng)濟研究在目前國內(nèi)仍然薄弱。
（2）技術(shù)規(guī)范：歷史建筑經(jīng)濟價值不同于普通的房地產(chǎn)價值，具有特殊的歷史文化價值、特殊使用價值以及特殊保護限制條件影響；有別于可移動文物，其市場拍賣案例比較很多，鑒定專家很多，而歷史建筑案例較少；同時可移動文物更重視的是歷史文化價值，基本不考慮使用功能，歷史建筑需要正常使用，不用則容易損壞。因此，常用的房地產(chǎn)估價技術(shù)方法不宜直接適用歷史建筑估價，我們應(yīng)運用房地產(chǎn)估價原理，重新調(diào)整其具體公式與技術(shù)參數(shù)等，建立起適用于歷史建筑估價的技術(shù)規(guī)范，刻不容緩。
（3）宣傳推廣：公眾教育與宣傳是歷史文化傳承的重要工作。估價機構(gòu)可參與其宣傳服務(wù)。在保護好歷史信息、建筑風(fēng)貌等物質(zhì)載體的基礎(chǔ)上，深入挖掘并展示歷史建筑蘊含的歷史文化信息，在開發(fā)改造運營中進行文化展示宣傳，提升線上與線下的宣傳推廣方式，講述歷史故事、打造老廠名片，為廣大公眾所知。
（4）管理機制：要建立好產(chǎn)業(yè)鏈，也要設(shè)置好相關(guān)的管理機制。主管部門特別是行業(yè)學(xué)會，在推出歷史建筑估價技術(shù)規(guī)范的同時，應(yīng)認真設(shè)置：相關(guān)考試制度（入門標準）、特殊估價收費標準建議、特殊對象估價報告評審機制、估價爭議審核處理流程、違規(guī)人員處罰通報機制等。
三、人才培養(yǎng)與建設(shè)
加強歷史建筑估價人才的培養(yǎng)，提高估價人員的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德水平，為估價業(yè)務(wù)提供堅實的人才保障。
（1）制定符合業(yè)務(wù)發(fā)展的培訓(xùn)課程體系。對于新興業(yè)務(wù)來說，相關(guān)知識和技能非常重要，需要根據(jù)業(yè)務(wù)特點發(fā)展趨勢制定符合市場需求的培訓(xùn)方案，包括培訓(xùn)教材、課程體系、實踐教育等，才能夠確保培養(yǎng)適宜人才，符合行業(yè)發(fā)展需要。
（2）建立青年人才培養(yǎng)機制。新興業(yè)務(wù)展需要更多的青年人才，有更多的創(chuàng)新思維，因此培養(yǎng)青年人才的機制需要改革，特別是要推廣實踐性的教學(xué)模式。
（3）注重基礎(chǔ)知識的教育。雖然我們估價師已經(jīng)具備一定的專業(yè)知識，但歷史建筑估價需要的專業(yè)技能和知識較為特殊，其建筑修繕、工程設(shè)計等基礎(chǔ)知識依然是必須掌握的，要注重基礎(chǔ)知識的教育。
（4）吸引具有專業(yè)技能的優(yōu)秀人才。對于從業(yè)人員，不僅要在估價師中挖掘，也要吸引建筑、規(guī)劃、工程學(xué)等專業(yè)人才進入這個行業(yè)，提升專業(yè)發(fā)展的速度和競爭力。
（5）與相關(guān)的歷史建筑機構(gòu)進行聯(lián)合培養(yǎng)。培育優(yōu)質(zhì)的綜合性人才資源也是歷史建筑保護圈共同的愿景。
四、服務(wù)轉(zhuǎn)型引領(lǐng)
推動估價服務(wù)從單一的評估向咨詢、策劃、投融資等多元化方向發(fā)展，提升估價服務(wù)的附加值和競爭力。
（1）歷史建筑經(jīng)濟價值的市場評估。涉及轉(zhuǎn)讓、抵押，征收、收購、融資、入股等市場行為，城市更新、低效用地再開發(fā)、公房重組、存量資產(chǎn)盤活、歷史地段開發(fā)、資金渠道拓展等領(lǐng)域都亟待歷史建筑經(jīng)濟價值的顯化，確保更多的歷史建筑得到妥善保護和合理利用。
（2）歷史建筑涉及司法鑒定與行政處罰的評估。2018年《涉案文物鑒定評估管理辦法》第十三條規(guī)定：涉案文物鑒定評估機構(gòu)可以根據(jù)自身專業(yè)條件，并應(yīng)辦案機關(guān)的要求，對文物的“經(jīng)濟價值”進行評估。針對文物建筑損毀的行政案件的執(zhí)法同樣需要歷史建筑估價的技術(shù)支持。
（3）租金評估，資產(chǎn)保值增值。許多歷史文化遺產(chǎn)項目資產(chǎn)由國資平臺或企業(yè)單位所持有，確保年租金的合理計算，達到資產(chǎn)的保值增值，也是財政管理部門的基本要求?？梢猿蔀楣纼r機構(gòu)的長期業(yè)務(wù)。
（4）資產(chǎn)建賬。國家要求全面建立資產(chǎn)管理機制：一是為摸清家底；二是為文物資源資產(chǎn)后續(xù)計量，調(diào)整至“文化資產(chǎn)”科目顯化；三是為強化“專業(yè)評估計價”，資產(chǎn)的計價依據(jù)；四是選用現(xiàn)行法律法規(guī)是否匹配，賬務(wù)核算是否規(guī)范標準等；五是提煉文物文化資產(chǎn)明細分類核算原則，緊跟文物資產(chǎn)管理實施細則的推進。估價機構(gòu)時不我待。
（5）產(chǎn)權(quán)調(diào)查與登記。產(chǎn)權(quán)作為資產(chǎn)管理的核心。國家要求建立完善常態(tài)化的國家文物登錄制度，建設(shè)國家文物資源大數(shù)據(jù)庫。盤活資產(chǎn)必須要產(chǎn)權(quán)清晰。文物的第四輪產(chǎn)權(quán)調(diào)查、登記與整理已經(jīng)開展。估價機構(gòu)也要積極參與不可移動文物或歷史建筑的產(chǎn)權(quán)調(diào)查。
（6）項目利用策劃、咨詢與投資經(jīng)濟評價。項目投資者特別是國資平臺，對于投資歷史街區(qū)項目的整體改造與開發(fā)利用需要科學(xué)的項目經(jīng)濟評價，估價機構(gòu)正是可以充分發(fā)揮特長，大到一個街區(qū)項目投資（利用策劃與經(jīng)濟評價），小到某處歷史建筑的民間投資利用（歷史文化遺產(chǎn)利用投資顧問），業(yè)務(wù)前景廣闊。
五、數(shù)字化轉(zhuǎn)型
利用大數(shù)據(jù)、人工智能等先進技術(shù)，推動歷史建筑估價業(yè)務(wù)的數(shù)字化、智能化轉(zhuǎn)型，提高估價效率和準確性。如CIM、BM三維建模、歷史建筑數(shù)字孿生系統(tǒng)、歷史建筑市場交易平臺、歷史建筑文物資產(chǎn)管理系統(tǒng)、歷史建筑市場信息數(shù)據(jù)庫、依托歷史地段的文化數(shù)字化、場景活化等。估價機構(gòu)應(yīng)依托數(shù)字化建設(shè)，積極參與歷史建筑資產(chǎn)清查、登記、評估、租賃、交易等經(jīng)濟行為。
隨著時代的演進，歷史建筑估價業(yè)務(wù)逐漸嶄露頭角，從最初的邊緣化議題到現(xiàn)今成為關(guān)注的焦點，相關(guān)部門對于歷史建筑的經(jīng)濟價值和文物資產(chǎn)管理態(tài)度也從避而不談到積極面對。這一轉(zhuǎn)變充分彰顯了估價機構(gòu)在歷史建筑資產(chǎn)管理、利用分析與經(jīng)濟評價領(lǐng)域的深厚專業(yè)功底和創(chuàng)新探索精神，這正是我們估價行業(yè)從業(yè)者的專業(yè)素養(yǎng)所在?；仡欀袊康禺a(chǎn)估價行業(yè)三十年的發(fā)展歷程，我們不難發(fā)現(xiàn)，市場模式的創(chuàng)新、人才培養(yǎng)的建設(shè)以及服務(wù)轉(zhuǎn)型的引領(lǐng)是推動其茁壯成長的三大支柱。其核心生命力便在于不斷的“創(chuàng)新引領(lǐng)”。當(dāng)前，隨著高質(zhì)量新時代的到來，房地產(chǎn)估價行業(yè)正迎來新的發(fā)展機遇。我們需要不斷推陳出新，實踐創(chuàng)新，以小博大，整合資源，更好地服務(wù)于社會和市場，推動房地產(chǎn)估價行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。這是我們每一位估價行業(yè)從業(yè)者共同的責(zé)任和使命。
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作者：徐進亮 張弘武 王全民
工作單位：東南大學(xué)建筑學(xué)院 天津國土資源和房屋職業(yè)學(xué)院 東北財經(jīng)大學(xué)