（袁東華）
摘要：作為中國(guó)改革開放和中房學(xué)成立三十周年的親歷者，筆者個(gè)人及公司在發(fā)展過(guò)程中始終不忘初心，牢牢扎根房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，并通過(guò)直接服務(wù)外資、深度參與數(shù)字經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)咨詢和“雙碳”評(píng)估等領(lǐng)域的方式持續(xù)創(chuàng)新，不斷謀求行業(yè)的高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。
關(guān)鍵詞：初心；誠(chéng)信；創(chuàng)新；合作；轉(zhuǎn)型發(fā)展
中國(guó)的改革開放已經(jīng)歷四十五年的歷程，中房學(xué)也已成立三十周年，作為親歷者，回想起來(lái)確實(shí)感慨良多。結(jié)合公司發(fā)展進(jìn)程，我想以不忘初心、持續(xù)創(chuàng)新兩個(gè)方面來(lái)回顧和總結(jié)。
一、不忘初心
三十年前，上海市政府考慮到國(guó)家改革開放的發(fā)展趨勢(shì)，前瞻性的提出要培養(yǎng)一批在房地產(chǎn)評(píng)估咨詢領(lǐng)域與國(guó)際接軌的專業(yè)人才。通過(guò)與英國(guó)皇家特許測(cè)量師協(xié)會(huì)協(xié)商，1990年初在上海舉辦了第一屆RICS的學(xué)習(xí)班。經(jīng)由上海市房地局選拔推薦，我有幸參加了這期學(xué)習(xí)班。第一年是在上海外國(guó)語(yǔ)學(xué)院進(jìn)行英語(yǔ)培訓(xùn)，第二年開始正式學(xué)習(xí)RICS的專業(yè)課程。
記得上第一節(jié)專業(yè)課時(shí)，給我們授課的英國(guó)老師說(shuō)，只要你們考出大學(xué)二年級(jí)的課，我們負(fù)責(zé)送你們出國(guó)進(jìn)修一年，然后通過(guò)RICS的面試就可以取得RICS的資質(zhì)。對(duì)他的承諾當(dāng)時(shí)我并不當(dāng)真，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的出國(guó)機(jī)會(huì)實(shí)在是太過(guò)稀缺了。直到1994年我們?nèi)嘟氖煌ㄟ^(guò)大學(xué)PART TWO的同學(xué)，在英國(guó)房地產(chǎn)管理學(xué)院的安排下，一個(gè)不落地全部去了英聯(lián)邦國(guó)家進(jìn)修，這才使我對(duì)教我們的英國(guó)老師產(chǎn)生了一種不僅僅是傳授知識(shí)的感激，更是對(duì)他們言必行、行必果的由衷欽佩。多年后，我們?nèi)ビ?guó)見到幾位老師，聽他們說(shuō)起當(dāng)年安排我們出國(guó)的事，他們幽默地告訴我們，那些日子他們由教師的身份一下子轉(zhuǎn)換成了銷售的角色，費(fèi)了不少口舌，好不容易才把我們給推銷出去。我本人喜歡看書，對(duì)書中描寫的一些我不甚明了的事情總會(huì)想弄個(gè)明白。譬如杜甫有句詩(shī)“朝叩富兒門，暮隨肥馬塵”，我就不明白被稱為詩(shī)圣的杜甫為何會(huì)屈尊降貴地去遷就滾滾紅塵中的富兒肥馬。聽到老師說(shuō)的話里傳遞出的信息，我聽出了為了我們的事，他們放下了傳道授業(yè)的老師固有的清高，像推銷員一樣地，穿梭在世界各地的辦公樓里，拜訪與我們所學(xué)專業(yè)對(duì)口的公司。所有這一切，只為兌現(xiàn)一個(gè)對(duì)我們的承諾。想到這里，我突然對(duì)杜甫早叩的步履和暮隨的身影，它們背后的動(dòng)因有了新的理解，莫不是也是為了兌現(xiàn)對(duì)他人的承諾，當(dāng)然這只是一種可能吧?；氐脚c老師交流的話，應(yīng)該說(shuō)他們說(shuō)的絕非戲言，因?yàn)榫攀甏跗?，中?guó)人要想出國(guó)學(xué)習(xí)實(shí)在是太難了。這里我講一個(gè)細(xì)節(jié)，臨出國(guó)時(shí)房地局干部處的一位處長(zhǎng)，按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定，要求我的妻子到局里在一份擔(dān)保我一年后保證回國(guó)的協(xié)議簽字畫押，從這一細(xì)節(jié)中就可見這是一件多么稀罕的事。考慮到當(dāng)時(shí)我出國(guó)一年的收入是在國(guó)內(nèi)的四五十倍的事實(shí)，出國(guó)的誘惑實(shí)在是太大了。當(dāng)然難度也是成正比的，但是這些普通的英國(guó)老師卻幫我們實(shí)現(xiàn)了。每每與同學(xué)聊起那些教我們的英國(guó)老師（Rogar Waterhouse , Bill Trench and Pauline）， Rogar當(dāng)時(shí)三十多歲，長(zhǎng)得高大英俊，鼻梁高挺眼晴是深藍(lán)色的，多年前他來(lái)上海時(shí)帶著一位越南籍的新婚妻子，我們?cè)?jīng)一起聚過(guò)。據(jù)居住在倫敦有機(jī)會(huì)經(jīng)常見到這些老師的同學(xué)說(shuō)，Rogar現(xiàn)在同越南妻子生的男孩己經(jīng)上學(xué)了，對(duì)他來(lái)說(shuō)是老來(lái)得子，本是件值得高興的事，令他頭痛的是學(xué)校開家長(zhǎng)會(huì)，他去的話老是被人認(rèn)為爺爺而不是父親。BiII年齡比Rogar年長(zhǎng)些，為人非常友善。在輔導(dǎo)我們復(fù)習(xí)迎考時(shí)，會(huì)拿許多案例給我們?cè)敿?xì)分析解析，末了總是會(huì)用他們國(guó)家的語(yǔ)言說(shuō)一句考題會(huì)同案例相似，但決不會(huì)相同（It’s similar, but not the same.）。還有教我們法律課的PauIine女士非常的幽默，她人很胖，拍集體照時(shí)為顯得自己苗條一些，她故意側(cè)轉(zhuǎn)身子，拍照的攝影師說(shuō)，你側(cè)身和正面形象都是一樣的，不用側(cè)身了。可是她偏不聽，還故意側(cè)著身子擺起了pose。引得大家一起大笑。前段時(shí)間還是那位住在倫敦的同學(xué)告訴我，PauIine是英國(guó)工黨積極分子，經(jīng)常上街參加抗議游行。想起來(lái)當(dāng)年她在拍集體照擺活潑造型時(shí)，有人問(wèn)她，“你多大了？”她的臉立刻變得嚴(yán)肅起來(lái)，連連說(shuō)“This is private”。以她的性格，遇到社會(huì)上不公的現(xiàn)象，我相信她多半是會(huì)上街抗議的。他們都曾經(jīng)當(dāng)過(guò)我們的老師，而且在我們當(dāng)年出國(guó)進(jìn)修的這件事上，他們是兌現(xiàn)了自己的承諾的。在這些普通的英國(guó)教師身上，我學(xué)到了做事情一定要堅(jiān)持的契約精神。在我們后來(lái)興辦公司時(shí)，我們還把體現(xiàn)契約精神的“誠(chéng)信”寫入了公司的核心價(jià)值觀里（專業(yè)、誠(chéng)信、創(chuàng)新、合作）。
時(shí)間轉(zhuǎn)眼來(lái)到了2000年。那年國(guó)務(wù)院下達(dá)了經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的文件，在這時(shí)代背景下，我們萌生了創(chuàng)業(yè)的想法。當(dāng)時(shí)我們要成立一家獨(dú)立的估價(jià)公司并且拿到A級(jí)資質(zhì)，面臨著一系列的困難和客觀條件的制約。就在我們一籌莫展憂心忡忡時(shí)，我們想到了向組織申請(qǐng)支持的辦法。為此我以我個(gè)人的名義向房地局領(lǐng)導(dǎo)寫了一封信，信中我闡明了我們?yōu)槭裁匆闪⒐镜某踔裕阂驗(yàn)楫?dāng)時(shí)中國(guó)加入WTO已經(jīng)確定，那就意味著到時(shí)外資評(píng)估中介機(jī)構(gòu)將蜂擁而至。社會(huì)上普遍存在著一種擔(dān)心，即中國(guó)的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)將很快被這些國(guó)外中介機(jī)構(gòu)所占領(lǐng)。面對(duì)如此嚴(yán)峻形勢(shì)，我不由徒生一種歷史的責(zé)任感，所謂“位卑未敢忘憂國(guó)”，作為稔熟西方發(fā)達(dá)社會(huì)在房地產(chǎn)估價(jià)方面的操作規(guī)程和運(yùn)作模式，又深諳中國(guó)特有的中國(guó)國(guó)情和政策法規(guī)的我們，如果不站出來(lái)迎接這挑戰(zhàn)，捫心自問(wèn)，那么國(guó)家當(dāng)初培養(yǎng)我們又有什么意義呢？信發(fā)出去后，我不知領(lǐng)導(dǎo)會(huì)有什么反應(yīng)，心里一直惴惴不安。但是我一直記得五年前在我從房地局辦公室，轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)評(píng)估中心時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)在鼓勵(lì)我去發(fā)揮專業(yè)特長(zhǎng)時(shí)，還特意說(shuō)過(guò)，下去后有事可以來(lái)找我。五年里我從沒有找過(guò)領(lǐng)導(dǎo)，但五年前的承諾領(lǐng)導(dǎo)并不曾忘記，看了我的信，他認(rèn)為這符合改革的政策和方向，表示全力支持。就在我送出信后一個(gè)月，在房地局的批準(zhǔn)下，城市估價(jià)公司以上海市房地產(chǎn)評(píng)估中心脫鉤改制的名義正式成立，由此，“城市”估價(jià)公司成了全國(guó)脫鉤改制第一批次的機(jī)構(gòu)（圖1）。
圖1
上面我講了自己經(jīng)歷的兩個(gè)故事。其實(shí)第二個(gè)故事，即在我寫給領(lǐng)導(dǎo)的信里，是蘊(yùn)含著創(chuàng)立公司時(shí)的一個(gè)承諾的。這個(gè)承諾就是在國(guó)家需要的時(shí)候挺身而出，為行業(yè)的繁榮和民族的崛起作出自己的應(yīng)有貢獻(xiàn)。信是2000年11月份寫的，過(guò)去已經(jīng)二十多年。民國(guó)才女林徽音在回答梁思成你為什么選擇了我時(shí)，說(shuō)“答案很長(zhǎng)，需要一生的時(shí)間……。”而想要完成當(dāng)年我信中的承諾，似乎要比一生的時(shí)間更長(zhǎng)（因?yàn)槠髽I(yè)的生命遠(yuǎn)比個(gè)體的生命長(zhǎng)遠(yuǎn)），因此需要公司的老員工和不斷加入城市大家庭的新員工們，在企業(yè)存續(xù)發(fā)展的歲月里，不斷續(xù)寫新的篇章，最終完成和實(shí)現(xiàn)這個(gè)承諾。
這個(gè)承諾是在公司初創(chuàng)時(shí)作出的，可以說(shuō)實(shí)實(shí)在在地準(zhǔn)確表達(dá)了公司創(chuàng)立時(shí)的初心。
二、持續(xù)創(chuàng)新
（一）服務(wù)外資
公司成立后，恰逢國(guó)家進(jìn)入高速發(fā)展的周期，房地產(chǎn)建設(shè)也開展得如火如荼，與房地產(chǎn)開發(fā)直接關(guān)聯(lián)的抵押、征收和涉稅評(píng)估業(yè)務(wù)更是源源不斷，讓從事相關(guān)項(xiàng)目的評(píng)估機(jī)構(gòu)忙得不亦樂(lè)乎。但是我們卻并沒有被這特定階段出現(xiàn)的暖風(fēng)熏得心醉，而是居安思危從創(chuàng)新的視角，努力突破傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的邊界，主動(dòng)跳出舒適區(qū)，尋求新的客戶和市場(chǎng)。2003年公司敏銳地抓住了上海作為國(guó)際大都市和改革開放的橋頭堡，在評(píng)估咨詢領(lǐng)域出現(xiàn)了大量直接為外資服務(wù)的機(jī)會(huì)。這年的11月，我們獲悉中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司將舉行出售不良資產(chǎn)國(guó)際招標(biāo)活動(dòng)，賬面金額為200億人民幣左右。經(jīng)多方聯(lián)系，我們同一家國(guó)外投資銀行進(jìn)行了業(yè)務(wù)洽談，簽定了委托合同，開創(chuàng)了由國(guó)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)為外資投行提供專業(yè)評(píng)估的先河。
但要完成這單業(yè)務(wù)，我們遇到的問(wèn)題也是十分棘手的。當(dāng)時(shí)公司剛起步不久，規(guī)模很小，人員不多。而項(xiàng)目分布全國(guó)21個(gè)城市，房地產(chǎn)數(shù)量約為550個(gè)，根據(jù)外資投行要求，要在一個(gè)星期內(nèi)啟動(dòng)評(píng)估工作，并在一個(gè)月內(nèi)完成報(bào)告。為此我專門給中房學(xué)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)柴強(qiáng)發(fā)了一份函，請(qǐng)柴博對(duì)21個(gè)城市評(píng)估配合單位的挑選和聯(lián)系事宜提供幫助。經(jīng)柴博協(xié)調(diào)支持，二十一個(gè)城市評(píng)估機(jī)構(gòu)通力配合和協(xié)同努力下，此項(xiàng)目得到了圓滿的完成。二十多年過(guò)去了，我們對(duì)當(dāng)年伸出援手幫助過(guò)我們公司的學(xué)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和兄弟單位，一直感銘在心。這里說(shuō)一聲謝謝?。▓D2）
圖2
有了第一個(gè)直接為外資服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)，此后我們?cè)诖祟I(lǐng)域深耕不已，接了一批又一批的類似項(xiàng)目。值得一提的是十年前上海迪士尼項(xiàng)目和2020年全球最大樂(lè)高樂(lè)園金山項(xiàng)目評(píng)估，是具有標(biāo)桿意義的。
（二）數(shù)字經(jīng)濟(jì)
2019年起，新冠疫情爆發(fā)，極大地影響了社會(huì)正常生活和生產(chǎn)活動(dòng)。評(píng)估行業(yè)抵押、征收、涉稅三大類的傳統(tǒng)評(píng)估，二十多年來(lái)占據(jù)著機(jī)構(gòu)營(yíng)收超過(guò)半壁江山的業(yè)務(wù)也出現(xiàn)了江河日下、市場(chǎng)萎縮的嚴(yán)峻形勢(shì)。
面對(duì)困難和挑戰(zhàn)，我們選擇了堅(jiān)持創(chuàng)新破解困局，用開辟業(yè)務(wù)新賽道的舉措來(lái)對(duì)沖傳統(tǒng)市場(chǎng)不斷萎縮的風(fēng)險(xiǎn)。
2020年，上海發(fā)布了《關(guān)于全面推進(jìn)上海市城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型的意見》，公司瞄準(zhǔn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)這一新興市場(chǎng)，在多年前瞻性布局和持續(xù)耕耘的基礎(chǔ)上，在這領(lǐng)域加大投入。2021年還專門成立了數(shù)字化應(yīng)用中心，逐漸形成了公司數(shù)字經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)品和服務(wù)，全面融入公司各項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)的良好態(tài)勢(shì)。在城市更新、鄉(xiāng)村振興、三大工程等事關(guān)國(guó)家戰(zhàn)略和上海重點(diǎn)的領(lǐng)域里完成了各類數(shù)據(jù)大屏和信息系統(tǒng)達(dá)數(shù)百項(xiàng)。譬如“上海市城市更新信息系統(tǒng)”“上海市城中村信息管理系統(tǒng)”“上海市農(nóng)村宅基地管理信息系統(tǒng)”等，為行業(yè)開辟了一條數(shù)字經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的全新賽道。為此我們還毫無(wú)保留地通過(guò)走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)的方式，與數(shù)十家國(guó)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行了面對(duì)面的交流和溝通。通過(guò)互相學(xué)習(xí)和分享，努力在行業(yè)內(nèi)營(yíng)造出“一花獨(dú)放不是春，百花齊放春滿園”的和諧氛圍。
（三）產(chǎn)業(yè)咨詢
早在十多年前，為了對(duì)接國(guó)際，公司曾派員工遠(yuǎn)赴倫敦，在英國(guó)一家規(guī)模最大的房地產(chǎn)估價(jià)咨詢公司進(jìn)修，每周我們都會(huì)收到有關(guān)這家公司的各種第一手資訊。
下面是2010年9月13日至9月20日在英國(guó)進(jìn)修的員工發(fā)回的一則備忘錄：“從生產(chǎn)鏈上來(lái)說(shuō)，公司涉足房地產(chǎn)估價(jià)的各個(gè)領(lǐng)域，包括但不限于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、工業(yè)、辦公、商業(yè)、居住、出租咨詢（與其他各細(xì)分均有重疊）、物業(yè)管理、稅務(wù)、工程咨詢、機(jī)械設(shè)備等，目前正準(zhǔn)備進(jìn)入石油能源領(lǐng)域?！笨吹阶詈笠痪?，我起先并不理解，房地產(chǎn)同石油似乎沾不上邊。但轉(zhuǎn)念一想我就清楚了，原來(lái)這家公司并不單純做房地產(chǎn)咨詢，他們還跨界做產(chǎn)業(yè)咨詢。這一訊息可以說(shuō)十年前我們就獲悉了。但限于主、客觀條件，直到經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的人才儲(chǔ)備和經(jīng)驗(yàn)積累，在2021年時(shí)值公司創(chuàng)建二十年之際，我們審時(shí)度勢(shì)，適時(shí)成立了“產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心”，開始涉足產(chǎn)業(yè)咨詢的新興業(yè)務(wù)。三年來(lái)，產(chǎn)業(yè)研究中心圍繞產(chǎn)業(yè)調(diào)查、評(píng)價(jià)、策劃、規(guī)劃、招商、管理的閉環(huán)思路，從市、區(qū)、鎮(zhèn)、企四個(gè)方面入手，形成了工業(yè)企業(yè)資源利用和效率評(píng)價(jià)、開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園轉(zhuǎn)型升級(jí)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)和培養(yǎng)路徑、投資地圖和招商信息系統(tǒng)等多個(gè)大類產(chǎn)品，極大地豐富了行業(yè)專業(yè)服務(wù)咨詢的領(lǐng)域和品類，大大拓展了行業(yè)未來(lái)向高端咨詢發(fā)展的空間，展示了行業(yè)由評(píng)估向?qū)I(yè)咨詢深化轉(zhuǎn)型的無(wú)限潛力和可能。
（四）“雙碳”評(píng)估
2020年，我國(guó)提出“二氧化碳排放力爭(zhēng)2030年前達(dá)到峰值，努力爭(zhēng)取2060年前實(shí)現(xiàn)碳中和”。要實(shí)現(xiàn)這一國(guó)家戰(zhàn)略，預(yù)計(jì)國(guó)家每年投資規(guī)模2-4萬(wàn)億元。而氣候投融資是“雙碳”承諾實(shí)現(xiàn)的重要支撐。2022年8月，生態(tài)環(huán)境部、發(fā)改委等九部門公布了上海市浦東新區(qū)等23個(gè)城市和地區(qū)獲批國(guó)家級(jí)氣候投融資試點(diǎn)（圖3）。
圖3
在上海市浦東新區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)和組織下，我們匯同復(fù)旦大學(xué)綠色金融所等幾家單位，在氣候投融資產(chǎn)學(xué)研、數(shù)據(jù)能力和標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)等方面進(jìn)行了理論和實(shí)踐的探索，努力盡快掌握新核心生產(chǎn)要素——數(shù)據(jù)和算法。
為響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，公司近年來(lái)持續(xù)關(guān)注“雙碳”領(lǐng)域的前沿動(dòng)態(tài)，聚焦雙碳咨詢、碳管理和碳能力建設(shè)等三大板塊，積極開展“雙碳”相關(guān)業(yè)務(wù)，助力國(guó)家和地方雙碳目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為此公司還組織多名員工考了碳排放交易員和碳稽查員的資格證。
實(shí)現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)是一項(xiàng)國(guó)家戰(zhàn)略，潛在的市場(chǎng)和業(yè)務(wù)前景十分廣闊，公司目前正在深度參與上海浦東新區(qū)投融資的試點(diǎn)項(xiàng)目，努力拓展與“雙碳”有關(guān)的評(píng)估咨詢業(yè)務(wù)，爭(zhēng)取為行業(yè)趟出一條路來(lái)。盡管這個(gè)領(lǐng)域從前沒有路，但我們相信路是人走出來(lái)的，走的人多了便成了路。
美國(guó)作家羅伯特·弗羅斯特曾寫過(guò)一首詩(shī)，其中一句廣為流傳：“一片樹林里分出兩條路——而我選擇了人跡更少的一條，從此決定了我一生的道路”?；仡櫋俺鞘蟹康禺a(chǎn)估價(jià)公司”二十多年所走過(guò)的道路，走的無(wú)疑也是一條人跡更少的路，一條持續(xù)創(chuàng)新的路。
要問(wèn)公司為什么會(huì)有這種尋覓的精神和不停步的堅(jiān)韌，內(nèi)生的動(dòng)力應(yīng)該是初心使然吧。
三十年前我們行業(yè)隨著改革開放的時(shí)代大潮開始起步，俗話說(shuō)“三十而立”，可以說(shuō)經(jīng)過(guò)三十年風(fēng)雨洗禮，我們的行業(yè)不斷發(fā)展壯大，像行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先企業(yè)“永業(yè)行”“國(guó)眾聯(lián)”等都達(dá)到了千人以上的規(guī)模。當(dāng)然，行業(yè)整體繁榮的景象，應(yīng)該是像亞馬遜雨林一樣，是一個(gè)既有參天大樹大象起舞，也有天涯芳草螞蟻雄兵，充滿活力、欣欣向榮的生態(tài)世界，大小機(jī)構(gòu)在行業(yè)內(nèi)都能占據(jù)一席之地，和諧共生、共同成長(zhǎng)。
此刻，站在行業(yè)發(fā)展后三十年的入口，我們完全有信心以更高的起點(diǎn)邁出攀登更高目標(biāo)的腳步。期待行業(yè)的各家企業(yè)，不但要保持多年來(lái)持續(xù)有效的線下溝通交流，還要加強(qiáng)各自公司網(wǎng)站和公眾號(hào)的建設(shè)，以月月新、日日新的面貌分享各自在開展業(yè)務(wù)方面的資訊，互鑒互學(xué)，共同進(jìn)步。相信通過(guò)我們的不斷努力，正值青春勃發(fā)而立之年的行業(yè)，明天一定會(huì)發(fā)展得更加美好。
作者：袁東華
工作單位：上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司